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Steuerbefreiung für Kleinunternehmer (Kleinunternehmerregelung)

Wird die Vermietung und Verpachtung im Rahmen eines "Kleinunternehmens“ ausgeführt, so sind die Umsätze von der Umsatzsteuer befreit.

Kleinunternehmer ist ein Unternehmer, der im Inland seinen Wohnsitz (Sitz) hat und dessen Gesamtumsatz im Kalenderjahr € 30.000,-- netto nicht übersteigt. Ein einmaliges Überschreiten dieser Grenze um nicht mehr als 15% innerhalb von 5 Kalenderjahren ist jedoch nicht schädlich.

Bei der Prüfung, ob die 30.000-Euro-Grenze überschritten wird, sind alle laufenden Umsätze des Unternehmers – ausgenommen sind Hilfsgeschäfte einschließlich der Geschäftsveräußerungen – mit einzubeziehen. Dazu gehören neben den Vermietungsumsätzen auch alle laufenden Umsätze aus anderen selbständigen Betätigungen wie etwa einer gewerblichen, freiberuflichen oder land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit. (Umsätze, die unter die land- und forstwirtschaftliche Durchschnittssatzbesteuerung fallen, können dabei im Falle einer Schätzung mit 150% des Einheitswertes des landwirtschaftlichen Betriebes angesetzt werden.)

Wird die 30.000-Euro-Grenze nicht überschritten, gilt die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer automatisch. Der Vermieter braucht dann keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen, darf jedoch in seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen und hat auch kein Recht auf Vorsteuerabzug. Weist allerdings ein unecht befreiter Kleinunternehmer in einer Rechnung eine Umsatzsteuer gesondert aus, so schuldet er diesen Steuerbetrag kraft Rechnungslegung und muss ihn ans Finanzamt abführen.

Wenn Sie ausschließlich an Endverbraucher (private Wohnungsmieter) vermieten und keine nennenswerten Vorsteuern anfallen, kann sich die "Kleinunternehmerregelung“ als vorteilhaft erweisen, weil Sie durch den Entfall der Umsatzsteuer entweder ihr Mietobjekt billiger anbieten oder höhere Einnahmen erzielen können.

Vermieten Sie stattdessen überwiegend an andere Unternehmer, stört eine Belastung der Miete mit Umsatzsteuer nicht, weil diese bei Ihren Mietern in der Regel eine abziehbare Vorsteuer darstellt. Daher empfiehlt es sich in diesem Fall für die Besteuerung nach den allgemeinen Grundsätzen zu optieren. Diese Option ist auch dann sinnvoll, wenn Sie größere Ausgaben wie Investitionen in das Mietobjekt tätigen und dadurch hohe Vorsteuern anfallen.

Diese Option zur Steuerpflicht erfolgt in der Form, dass Sie bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerjahresbescheides gegenüber dem Finanzamt schriftlich erklären, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten (Formular U 12). Diese Verzichtserklärung, auch Regelbesteuerungsantrag genannt, bindet Sie für mindestens 5 Jahre und bewirkt die Steuerpflicht der Mietumsätze (sofern nicht eine andere Steuerbefreiung Anwendung findet). Gleichzeitig steht Ihnen dadurch aber für in dieser Zeit bezogene Vorleistungen auch das Recht auf Vorsteuerabzug zu.

Nach Ablauf des fünfjährigen Bindungszeitraumes kann die Verzichtserklärung bis zum Ablauf des ersten Monats eines Kalenderjahres (somit bis zum 31. Jänner) widerrufen und damit die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer wiederum in Anspruch genommen werden. Zu beachten ist dabei, dass es beim Übergang von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Korrektur von geltend gemachten Vorsteuerbeträgen kommen kann. Ein Kleinunternehmer, dessen Umsätze im Veranlagungszeitraum 7.500 € nicht übersteigen und der für den Veranlagungszeitraum keine Steuer zu entrichten hat, ist von der Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung befreit.

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