Information über die wesentlichsten Änderungen/Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer ab 1. Jänner 2016

Nachfolgend wird ein kurzer Überblick über die Änderungen bei Grundstückserwerben ab dem 1. Jänner 2016 gegeben (Näheres zum Inkrafttreten siehe Pkt. 7.). Die Details können dem BGBl. I Nr. 118/2015 entnommen werden.

1. Grunderwerbsteuerliche Tatbestände

Anteilsübertragung bei Personengesellschaften

Es wurde ein neuer Erwerbstatbestand für grundstücksbesitzende Personengesellschaften aufgenommen. Nach der neuen Bestimmung des § 1 Abs. 2a GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer die Änderung des Gesellschafterbestandes, wenn

  • der Gesellschafterbestand sich zu mindestens 95% ändert (dabei sind ausschließlich Anteile, die eine Substanzbeteiligung vermitteln, erfasst, nicht jedoch Anteile von reinen Arbeitsgesellschaften) und
  • die Änderung des Gesellschafterbestandes innerhalb von fünf Jahren stattfindet.

Für die Berechnung der 95%- Grenze werden treuhändig gehaltene Anteile dem - wirtschaftlich tatsächlich verfügenden - Treugeber zugerechnet.

(Einzige) Schuldnerin der Grunderwerbsteuer ist die Personengesellschaft.

 

Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapitalgesellschaften

Es wurden die Anteilsvereinigungstatbestände angepasst. Nach der Neuregelung des § 1 Abs. 3 GrEStG kommt es bereits dann zu einer Anteilsvereinigung, wenn mindestens 95% der Anteile übertragen oder in einer Hand vereinigt werden. Für die Berechnung der 95%- Grenze werden treuhändig gehaltene Anteile dem - wirtschaftlich tatsächlich verfügenden - Treugeber zugerechnet. Angepasst wurden auch die Bestimmungen über die Vereinigung aller Anteile in der Hand von Konzernunternehmen. Der Anteilsvereinigungstatbestand kommt nunmehr dann zur Anwendung, wenn mindestens 95% der Anteile „in der Hand“ einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG 1988 vereinigt werden. Diese Änderung tritt an die Stelle der bisherigen Bestimmung über die im Sinne des § 2 Abs. 2 UStG 1994 verbundenen Gesellschaften (Organschaft).

 

2. Bemessungsgrundlage

 

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich weiterhin die Gegenleistung. Bei allen Grundstücken – ausgenommen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke – wird in Hinkunft anstelle des dreifachen Einheitswertes der sogenannte „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden (unentgeltliche Erwerbe) oder die Gegenleistung geringer als dieser Grundstückswert ist.

 

Der Grundstückswert kommt als Bemessungsgrundlage immer zur Anwendung bei:

Ermittlung des Grundstückswertes

Der Grundstückswert kann folgendermaßen ermittelt werden:

 
  • a) Als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes 1955 und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes („Pauschalwertmodell“).
  • b) In Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes.

Der Finanzminister wird ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler, eine Verordnung zu erlassen, die die näheren Details der beiden Verfahren (Werte des Pauschalwertmodells sowie der geeignete/die geeigneten Immobilienpreisspiegel) festlegt. Die Grundstückswertverordnung sowie die Anlage wurde am 21. Dezember 2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

 

Ein geringerer gemeiner Wert kann nachgewiesen werden. Wird dieser geringere gemeine Wert mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen nachgewiesen, tritt eine Beweislastumkehr ein, dh eine höhere Bemessungsgrundlage als durch den Sachverständigen ermittelt, muss vom Finanzamt nachgewiesen werden.

 

Bemessungsgrundlage bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken:

Bei Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (Übertragung eines Grundstückes an den in § 26 Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis, unentgeltlichen Erwerben zB Erbanfall, Vermächtnis etc, Erwerben auf Grund einer Umgründung nach dem Umgründungssteuergesetz) ändert sich an der Bemessungsgrundlage grundsätzlich nichts. Bei diesen Grundstücken wird die seit 1. Juni 2014 bzw. 1. Jänner 2015 geltende Rechtslage beibehalten. Als Bemessungsgrundlage wird der einfache Einheitswert herangezogen. Es erfolgt lediglich eine Anpassung an die Neuordnung der Regelungen bei der Vereinigung und dem Übergang von Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2a und 3 GrEStG). Auch in diesen Fällen ist Bemessungsgrundlage der einfache Einheitswert.

 3. Steuersatz/Tarif (§ 7 GrEStG)

Die Steuersätze wurden vollkommen neu geregelt und werden nachfolgend dargestellt:

 Stufentarif

Die Steuer beträgt

für die ersten 250.000 Euro,0,5%
für die nächsten 150.000 Euro2%
und darüber hinaus
3,5%

des Grundstückswertes.

Der Stufentarif kommt zur Anwendung bei

  • unentgeltlichen Erwerben sowie bei Erwerben, die als unentgeltlich gelten
  • teilentgeltlichen Erwerben hinsichtlich des unentgeltlichen Teiles

Gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist ein Erwerb unentgeltlich oder gilt als unentgeltlich, wenn

  • eine (allfällige) Gegenleistung nicht mehr als 30% des Grundstückswertes beträgt
  • der Erwerb durch Erbanfall, durch Vermächtnis, durch Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches erfolgt, vorausgesetzt, dass die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, oder gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 WEG erfolgt
  • ein Grundstück unter Lebenden durch eine der in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes („Familienverband“) angeführten Personen erworben wird.

Zum Personenkreis gemäß § 26a Gerichtsgebührengesetz gehören Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner und Geschwister, Nichten oder Neffen.

 

Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt nach § 7 Abs.1 Z 1 lit.a zweiter Teilstrich vor, wenn eine Gegenleistung mehr als 30%, aber nicht mehr als 70% des Grundstückswertes beträgt. Im Ausmaß des unentgeltlichen Teiles kommt der Stufentarif, im Ausmaß des entgeltlichen Teiles der „Normaltarif“ in Höhe von 3,5% zur Anwendung.

 

Der Stufentarif kommt nicht zur Anwendung, wenn ein Erwerb entgeltlich ist bzw als entgeltlich gilt. Ein Erwerb gilt nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. a dritter Teilstrich als entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückswertes beträgt. Der Steuersatz beträgt 3,5%.

 

Liegt eine Gegenleistung vor und ist ihre Höhe nicht zu ermitteln, gilt der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich, wobei die Gegenleistung in Höhe von 50% des Grundstückswertes angenommen wird. Dies bedeutet, dass auf eine Hälfte des Grundstückswertes der Stufentarif, auf die andere Hälfte der Normaltarif in Höhe von 3,5% anzuwenden ist.

 

Bei Vorgängen nach § 1 Abs. 2a und 3 (Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften und Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapitalgesellschaften) und bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz beträgt die Steuer 0,5%, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu berechnen ist.

 

Zusammenrechnung

Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle unentgeltlichen Erwerbe bzw unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben berücksichtigt, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben. Eine Zusammenrechnung wird somit auch dann vorgenommen, wenn die Erwerbe gleichzeitig (zB mit einem Schenkungsvertrag) erfolgen. Der letzte Erwerbsvorgang, mit dem Erwerbe zu Lebzeiten zusammengerechnet werden müssen, ist der Erwerb von Todes wegen. Die Fristberechnung stellt auf den jeweiligen Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld ab. Eine Zusammenrechnung erfolgt sowohl bei Erwerben durch und von natürlichen Personen als auch durch und von Personen- oder Kapitalgesellschaften. Allerdings werden nur Erwerbe „in die gleiche Richtung“ zusammengerechnet.

 

4. Entrichtung der Grunderwerbsteuer

 

Neu ist auch die Möglichkeit der Entrichtung der Grunderwerbsteuer in zwei bis fünf gleichen Jahresbeträgen, soweit die Steuer nach § 7 Abs.1 Z 2 lit.a, lit. b erster Satz oder lit.c berechnet wird. Dies umfasst Fälle, in denen die Steuer nach dem Stufentarif berechnet wird (siehe Punkt 3.)

Die verteilte Entrichtung der Grunderwerbsteuer setzt einen Antrag voraus und ist daher nur möglich, wenn der Erwerbsvorgang mit einer Abgabenerklärung (§ 10 GrEStG) angezeigt wird, nicht jedoch im Fall einer Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter. Weiters erfolgt bei Verteilung der Steuer zwingend eine Erhöhung. Wird die Verteilung auf zwei Jahre beantragt, ist die Steuer um 4%, bei Verteilung auf drei Jahre um 6%, bei Verteilung auf vier Jahre um 8% und bei Verteilung auf fünf Jahre um 10% zu erhöhen. Die Berechnung der zu entrichtenden (verteilten) Beträge erfolgt in der Weise, dass die entsprechend der beantragten Verteilungsdauer erhöhte Steuer durch die Anzahl der Jahre dividiert wird. Der erste Teilbetrag wird einen Monat nach Bescheidzustellung fällig, die weiteren Teilbeträge jeweils am 31. März des Folgejahres.

 

5. Steuerbefreiungen

 

Übertragung von Partnerwohnstätten

Nach derzeitiger Rechtslage steht die Befreiung bei Übertragung einer Wohnstätte an den Ehepartner/eingetragenen Partner nur zu, wenn die Wohnnutzfläche 150m2 nicht übersteigt. Wird die 150m2-Grenze überschritten, liegt demnach zur Gänze ein steuerpflichtiger Vorgang vor. Künftig steht eine Befreiung zu, soweit die Wohnnutzfläche 150m2 nicht übersteigt; Steuerpflicht ist somit nur hinsichtlich des 150m2 übersteigenden Teiles der Wohnnutzfläche gegeben.

Weiters wurde die Befreiung ausgedehnt auf Erwerbe von Todes wegen (Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird) sowie den Übergang von Wohnungseigentum bei Tod eines Partners gemäß § 14 Abs. 1 WEG. Voraussetzung ist, dass der Partner Ehegatte oder eingetragener Partner ist und das Grundstück dem Erwerber im Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat.

 

Betriebsfreibetrag bei Übergabe von gewerblichen und selbständigen Betrieben

 

Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der (teilweisen) Befreiung sind unverändert. Neu ist:

  • Der „Betriebsfreibetrag“ wurde von 365.000 Euro auf 900.000 Euro erhöht. An den bereits bestehenden Freibetragsaliquotierungen, wenn nur ein Teil eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteils erworben wird, ändert sich durch das Steuerreformgesetz nichts.
  • Die Befreiungsbestimmung greift nicht nur bei unentgeltlichen, sondern auch bei teilentgeltlichen Vorgängen (zur Abgrenzung Unentgeltlichkeit – Teilentgeltlichkeit – Entgeltlichkeit siehe Punkt 3.). Liegt Teilentgeltlichkeit vor, vermindert sich der Freibetrag in jenem prozentuellen Ausmaß, in dem sich die Höhe der Gegenleistung zur Höhe des Grundstückswertes verhält.
  • Die Beschränkung der Befreiung auf Erwerbe im Familienverband (GrESt-Novelle 2014, siehe Info/Link) wurde aufgegeben bei gewerblichen und selbständigen Betrieben.
  • Steuerberechnung und Deckelung: Nach Abzug des Betriebsfreibetrages unterliegen die Grundstücke mit ihrem unentgeltlichen Teil dem Stufentarif (siehe Punkt 3.), mit ihrem entgeltlichen Teil dem Normaltarif von 3,5%. Die Grunderwerbsteuer, die für unentgeltliche Vorgänge bzw den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Vorganges nach dem Stufentarif berechnet wird, ist überdies der Höhe nach mit 0,5% des (anteiligen) Grundstückswertes – ohne Abzug des (gegebenenfalls aliquoten) Betriebsfreibetrages – begrenzt.

Betriebsfreibetrag bei Übergabe von Land- und forstwirtschaftlichen Betrieben

An der Begünstigung im Zusammenhang mit der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen ändert sich gegenüber der bestehenden Rechtslage im Wesentlichen nichts. Aus Gründen der Klarheit wurde der Tatbestand jedoch in eine gesonderte Ziffer des § 3 Abs. 1 übernommen (§ 3 Abs. 1 Z 2a GrEStG).

Der Betriebsfreibetrag in Höhe von 365.000 Euro steht somit zu, wenn

eine allfällige Gegenleistung den einfachen Einheitswert des übertragenen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht übersteigt und

der Erwerb innerhalb des Personenkreises gemäß § 26a Gerichtsgebührengesetzes stattfindet (somit eine Erweiterung gegenüber dem bisher definierten Familienverband).

Bemessungsgrundlage ist weiterhin der um den Betriebsfreibetrag verminderte einfache Einheitswert (siehe § 4 Abs. 2 GrEStG), diese wird wie bisher mit dem besonderen Steuersatz von 2% versteuert.

 

6. Bekanntgabe von relevanten Daten

 
  • Künftig sind die Sozialversicherungsnummer oder die Steuernummer aller am Erwerbsvorgang beteiligten Personen sowohl in der Abgabenerklärung (§ 10 Abs. 1 GrEStG) als auch in der Anmeldung über die selbst berechneten Erwerbsvorgänge (§ 13 Abs. 1 GrEStG) anzugeben.
  • Nach § 11 Abs. 3 GrEStG muss der Steuerschuldner dem mit der Selbstberechnung beauftragten Parteienvertreter alle erforderlichen Daten zur ordnungsgemäßen Selbstberechnung mitteilen (zB die Bekanntgabe früherer Erwerbe, die für die Zusammenrechnung relevant sind oder alle Daten zur Ermittlung des Grundstückswertes) sowie die Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten schriftlich bestätigen.

7. Inkrafttreten

Folgende Änderungen treten mit 1. Jänner 2016 in Kraft und sind anzuwenden auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 31. Dezember 2015 verwirklicht werden oder wenn der Erblasser nach dem 31. Dezember 2015 verstorben ist:

  • Gesellschafterwechsel (§ 1 Abs. 2a GrEStG),
  • Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG),
  • Vorerwerb (§ 1 Abs. 4 und 5 GrEStG),
  • Betriebsfreibetrag (gewerbliche/selbständige Betriebe, § 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG),
  • Betriebsfreibetrag (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, § 3 Abs. 1 Z 2a GrEStG),
  • Befreiung „Partnerwohnstätte“ (§ 3 Abs. 1 Z 7 GrEStG),
  • Art der Berechnung/Bemessungsgrundlage (§ 4 GrEStG),
  • Tarif (§ 7GrEStG)
  • Bekanntgabe von relevanten Daten (§§ 10 Abs. 1, 11 Abs. 3 und 13 Abs. 1 GrEStG)

Befreiung „Partnerwohnstätte“/Erwerbe von Todes wegen (§ 3 Abs. 1 Z 7a GrEStG): Diese neue Befreiung tritt mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist anzuwenden auf Erwerbsvorgänge, wenn der Erblasser nach dem 31. Dezember verstorben ist.

 

Option

Entsteht die Steuerschuld nach dem 31. Dezember 2015 (zB bei Todesfall durch Einantwortungsbeschluss oder unter Lebenden, wenn eine aufschiebende Bedingung vereinbart wird, mit Eintreten der Bedingung), ist allerdings der Erblasser vor dem 1. Jänner 2016 verstorben oder wurde der zugrunde liegende Erwerbsvorgang vor dem 1. Jänner 2016 verwirklicht, kann der Steuerschuldner durch Erklärung gegenüber dem Parteienvertreter oder dem Finanzamt in die neue Rechtslage optieren.