Grunderwerbsteuerbefreiung

Im Grunderwerbsteuergesetz sind einige Befreiungen vorgesehen. Welche Befreiungen es genau gibt und an welche Bedingungen diese geknüpft sind, wollen wir Ihnen auf der folgenden Seite erläutern.

Im Grunderwerbsteuergesetz sind einige Befreiungen vorgesehen:

Bagatellgrenze 1.100 Euro

Die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 1.100 Euro.

Abschreibung geringwertiger Trennstücke

Es handelt sich um einen Erwerbsvorgang gemäß § 13 Liegenschaftsteilungsgesetz und die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 2.000 Euro.

Begünstigte Betriebsübertragungen

Betriebsfreibetrag für Grundvermögen

Bei dieser Befreiungsbestimmung handelt es sich um einen Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro („Betriebsfreibetrag“). Der Freibetrag steht nur zu, wenn der Erwerbsvorgang unentgeltlich erfolgt (bei teilentgeltlichen Vorgängen steht er nur hinsichtlich des unentgeltlichen Teils zu). Darüber hinaus müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Erwerber muss eine natürliche Person sein.
  • Das gemeinsam mit dem Grundstück übertragene Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) muss der Erzielung betrieblicher Einkünfte (Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb) dienen.
  • Der Übergeber muss bei Übergabe unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet haben oder ist wegen körperlicher, psychischer, sinnesbedingter oder kognitiver Funktionseinschränkungen in einem Ausmaß erwerbsunfähig, dass er nicht in der Lage ist, seinen Betrieb fortzuführen oder die mit seiner Stellung als Gesellschafter verbundenen Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Das Vorliegen der Erwerbsunfähigkeit ist auf Grundlage eines vom Steuerpflichtigen beizubringenden medizinischen Gutachtens eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zu beurteilen, es sei denn, es liegt eine medizinische Beurteilung durch den für den Steuerpflichtigen zuständigen Sozialversicherungsträger vor.
  • Der Übergeber muss mindestens ein Viertel des Betriebes bzw der Mitunternehmerschaft (zB Anteile an einer OG) übertragen; wird nur ein Teil eines Betriebes oder ein Anteil an einer Mitunternehmerschaft übertragen, steht der Freibetrag nur aliquot in dem Ausmaß zu, das dem Anteil des übergebenen (Teil-)Betriebes am Gesamtbetrieb bzw dem Anteil der Mitunternehmerschaft am Vermögen der Gesellschaft entspricht.

Der Betriebsfreibetrag darf nur vom unentgeltlichen Teil abgezogen werden; bei teilentgeltlichen Vorgängen ist er daher entsprechend zu aliquotieren. Betriebsübergaben, die innerhalb des Personenkreises des § 26a Abs 1 Z 1 GGG stattfinden, sind immer unentgeltlich. Zu diesem Personenkreis zählen Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers.

Der unentgeltliche Teil unterliegt nach Abzug des Betriebsfreibetrages dem Stufentarif. Bei teilentgeltlichen Übertragungen unterliegt der entgeltliche Teil, ohne Abzug eines Betriebsfreibetrages, dem Normaltarif von 3,5%.

Zusätzlich ist die Grunderwerbsteuer, die für unentgeltliche Vorgänge bzw den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Vorganges nach dem Stufentarif berechnet wird, der Höhe nach mit 0,5% des (anteiligen) Grundstückswertes – dabei wird der (gegebenenfalls aliquote) Betriebsfreibetrages nicht abgezogen  – gedeckelt.

Betriebsfreibetrag für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei dieser Befreiungsbestimmung handelt es sich um einen Freibetrag in Höhe von 365.000 Euro („Betriebsfreibetrag“). Der Freibetrag steht nur zu, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Erwerbsvorgang erfolgt unentgeltlich oder eine Gegenleistung ist geringer als der Einheitswert.
  • Der Erwerber muss eine natürliche Person sein.
  • Der Erwerbsvorgang innerhalb des Personenkreises des § 26a Abs 1 Z 1 GGG stattfindet.
    Dazu zählen Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers.
  • Das gemeinsam mit dem Grundstück übertragene Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) muss der Erzielung land- und forstwirtschaftlicher Einkünfte dienen.
  • Der Übergeber muss bei Übergabe unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet haben oder ist wegen körperlicher, psychischer, sinnesbedingter oder kognitiver Funktionseinschränkungen in einem Ausmaß erwerbsunfähig, dass er nicht in der Lage ist, seinen Betrieb fortzuführen oder die mit seiner Stellung als Gesellschafter verbundenen Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Das Vorliegen der Erwerbsunfähigkeit ist auf Grundlage eines vom Steuerpflichtigen beizubringenden medizinischen Gutachtens eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zu beurteilen, es sei denn, es liegt eine medizinische Beurteilung durch den für den Steuerpflichtigen zuständigen Sozialversicherungsträger vor.
  • Der Übergeber muss mindestens ein Viertel des Betriebes bzw. der Mitunternehmerschaft (zB Anteile an einer OG) übertragen; wird nur ein Teil eines Betriebes oder ein Anteil an einer Mitunternehmerschaft übertragen, steht der Freibetrag nur aliquot in dem Ausmaß zu, das dem Anteil des übergebenen (Teil-)Betriebes am Gesamtbetrieb bzw. dem Anteil der Mitunternehmerschaft am Vermögen der Gesellschaft entspricht.

Nach Abzug des Betriebsfreibetrages unterliegen die Grundstücke dem Steuersatz von 2%.

Nacherhebung der Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit Betriebsübergaben

Die Steuer wird nacherhoben, wenn der Erwerber innerhalb von fünf Jahren das zugewendete Vermögen oder wesentliche Grundlagen davon (Betrieb) entgeltlich oder unentgeltlich überträgt, betriebsfremden Zwecken zuführt oder den (Teil-)Betrieb aufgibt. Dies gilt nicht, wenn dieser Übertragungsvorgang selbst wieder eine begünstigte Betriebsübertragung darstellt oder Gegenstand einer Umgründung nach dem Umgründungssteuergesetz ist, sofern für das an seine Stelle getretene Vermögen (zB Gesellschaftsanteile) kein Grund für eine Nacherhebung der Steuer eintritt.

Bei der Nacherhebung wird der in Abzug gebrachte Betriebsfreibetrag nachversteuert. Wenn bei einer begünstigten Betriebsübergabe, bei der Grundvermögen übergeben wurde, die „Deckelung“ angewendet wurde (0,5 % von des Grundstückswertes ohne Berücksichtigung des Betriebsfreibetrages), dann ist die Differenz zwischen der gedeckelten Grunderwerbsteuer und jener Grunderwerbsteuer, die sich durch Anwendung des Stufentarifs auf den Grundstückswert (ohne Abzug eines Betriebsfreibetrages) ergibt, nachzuversteuern.

Förderung gemeinnütziger, mildtätiger und kirchlicher Zwecke

Das Grundstück wird unentgeltlich durch eine Körperschaft, Personenvereinigungen oder Vermögensmasse erworben, die der Förderung gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Zwecke (§§ 34 bis 47 BAO) dient.

Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren

Ein Grundstück wird auf Grund eines Zusammenlegungsverfahrens- oder eines Flurbereinigungsverfahrens übertragen; die Zusammenlegung oder Flurbereinigung muss den Zielsetzungen des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes entsprechen. Über das Vorliegen der Voraussetzungen entscheidet die Agrarbehörde mit Bescheid. Das Finanzamt ist an die rechtskräftige Entscheidung der Agrarbehörde gebunden.

Bessere Gestaltung von Bauland

Ein Grundstück wird durch eine behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland übertragen; darunter sind Maßnahmen einer Behörde (zB Raumordnungs- oder Baubehörde) zu verstehen, denen sich ein Grundstückseigentümer nicht entziehen kann. Nicht befreit ist eine freiwillige Vereinbarung, weil dieser keine behördliche Maßnahme zu Grunde liegt. Das Finanzamt ist an die behördliche Maßnahme (Bescheid) gebunden.

Erwerb durch Ehegatten oder eingetragenen Partner

  • Der Erwerb eines Grundstückes unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner erfolgt unter folgenden Voraussetzungen :

    • Der Erwerb erfolgt zum Zweck der gleichteiligen Errichtung oder Anschaffung einer Wohnung.
    • Die Wohnung dient der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten oder eingetragenen Partner.
    • Die bisherige Ehewohnung oder gemeinsame Wohnung der eingetragenen Partner wird aufgegeben (zB Kündigung des Mietvertrages, Verkauf der Eigentumswohnung).
    • Die Wohnung muss innerhalb von drei Monaten ab Erwerb oder Fertigstellung bezogen werden, bei Errichtung der Wohnung längstens innerhalb von acht Jahren ab Begründung des Miteigentums.
    • Die Wohnung muss ohne Änderung der Eigentumsverhältnisse weitere fünf Jahre benützt werden; Umstände, die wegen Nichterfüllung der Voraussetzungen zur Nacherhebung der Steuer führen, sind dem Finanzamt innerhalb eines Monates nach ihrem Eintritt anzuzeigen.
  • Der Erwerb eines Grundstückes von Todes wegen (Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird) oder auf Grund des § 14 Abs 1 Z 1 WEG durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Partner erfolgt unter folgender Voraussetzung:

    • Die Wohnung hat im Zeitpunkt des Todes dem erwerbenden Ehegatten/eingetragenen Partner als Hauptwohnsitz gedient.

Es handelt sich in beiden Fällen um einen Freibetrag von 150m2. Das bedeutet, dass unabhängig von der Größe der Wohnung bis zu 150 m² der Wohnnutzfläche befreit sind. Ist die Wohnung größer, unterliegt nur der über 150 m² Wohnnutzfläche hinausgehende Teil der Besteuerung.

Behördlicher Eingriff

Der Erwerb eines Grundstückes findet infolge eines behördlichen Eingriffs oder aufgrund eines Rechtsgeschäftes zu Vermeidung eines solchen nachweisbar drohenden Eingriffs statt. Die Befreiung umfasst tatsächlich durchgeführte Enteignungen, aber etwa auch Straßengrundabtretungen, die die Baubehörde aus Anlass von Bauplatzerklärungen oder Grundabteilungen vorschreibt.

Zuwendung öffentlich-rechtlicher Körperschaften

Ein Grundstück wird durch eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zugewendet.

Realteilung

Wird ein Grundstück im Rahmen einer Realteilung übertragen, liegt eine Befreiung insoweit vor, als der Wert des Teilgrundstückes, das der einzelne Erwerber im Wege der Realteilung erhält, dem Bruchteil entspricht, mit dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist.
Eine Realteilung ist die Teilung eines im Miteigentum mehrerer Personen stehenden Grundstückes der Fläche nach. Dabei gibt der einzelne Miteigentümer sein Miteigentumsrecht an der Gesamtliegenschaft auf und erhält dafür das Alleineigentum an einer Teilfläche. Erhält ein Tauschpartner mehr als seinem Miteigentumsanteil entspricht, unterliegt der Mehrerwerb der Grunderwerbsteuer.
Voraussetzung für die Befreiung ist, dass das zu verteilende Grundstück eine wirtschaftliche Einheit bildet. Eine wirtschaftliche Einheit kann auch aus mehreren Grundstücken oder Grundstücksparzellen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit wird durch das Lagefinanzamt nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes im Einheitswertbescheid festgestellt.