Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbssteuer berechnet sich nach dem Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert oder in manchen Fällen vom Einheitswert. Bei einigen Erwerbsvorgängen wird der Grundstückwert oder der Einheitswert immer als Bemessungsgrundlage herangezogen.

Zur Gegenleistung zählt alles, was die Erwerberin/der Erwerber des Grundstückes (oder ein anderer für sie/ihn) der Veräußerin/dem Veräußerer (oder einem Dritten) zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten.

Die Gegenleistung ist

  • beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen
    • Beispiel 
      Für übernommene sonstige Leistungen: Die Käuferin/Der Käufer verpflichtet sich zur Übernahme einer Darlehensschuld und der Vertragserrichtungskosten beim Notar.
      Für vorbehaltene Nutzungen der Verkäuferin/des Verkäufers: Die Verkäuferin/Der Verkäufer behält sich am Grundstück ein Wohnungsrecht oder ein Fruchtgenussrecht vor. 
  • beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistbot einschließlich der vom Ersteher nach den Versteigerungsbedingungen neben dem Meistbot zu übernehmenden Belastungen der Liegenschaft 
  • bei der Abtretung des Übereignungsanspruches die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet einschließlich der Leistungen, zu denen sich die Übernehmerin/der Übernehmer gegenüber der Abtretenden/dem Abtretenden verpflichtet 
  • bei der Enteignung die Enteignungsentschädigung

Der Gegenleistung sind hinzuzurechnen

  • Leistungen, die die Erwerberin/der Erwerber anderen Personen als der Veräußerin/dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstücks verzichten
    • Beispiel
      Für den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht verspricht die Erwerberin/der Erwerber des Grundstückes der Verkaufsberechtigten/dem Verkaufsberechtigten ein bestimmtes Entgelt zu zahlen.
  • Leistungen, die ein anderer als die Erwerberin/der Erwerber der Verkäuferin/dem Verkäufer als Gegenleistung dafür gewährt, dass die Verkäuferin/der Verkäufer der Erwerberin/dem Erwerber das Grundstück überlässt.
    • Beispiel
      Damit die Verkäuferin/der Verkäufer das Grundstück an eine bestimmte Erwerberin/an einen bestimmten Erwerber veräußert, verspricht eine Bauunternehmerin/ein Bauunternehmer (z.B. in Erwartung eines Bauauftrages durch diese Erwerberin/diesen Erwerber) der Veräußerin/dem Veräußerer eine bestimmte Leistung.

Wird für den Grundstücksumsatz die Bezahlung der Umsatzsteuer vereinbart, ist auch die Umsatzsteuer der Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen.

Die für den Grundstückserwerb zu entrichtende Grunderwerbsteuer wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch abgezogen.

Grundstückswert

Bei folgenden Erwerbsvorgängen von Grundstücken des Grundvermögens (nicht land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) ist der Grundstückswert immer als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Beurteilung, ob es sich um ein Grundstück des Grundvermögens handelt, richtet sich nach dem Bewertungsgesetz:

  • bei unentgeltlichen Erwerben (z.B. Schenkung)
  • bei Erwerben von Todes wegen (z.B. Erbe)
  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
    Dazu zählen die Ehegattin/der Ehegatte oder die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, die Ehegattin/der Ehegatte oder die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen der Übergeberin/des Übergebers.
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG

Einheitswert

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
    Dazu zählen die Ehegattin/der Ehegatte oder die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, sofern Lebensgefährtin/der Lebensgefährte einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, die Ehegattin/der Ehegatte oder eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers.
  • bei Erwerben von Todes wegen (Erbe) im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG

Es ist der einfache Einheitswert anzusetzen, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde. Haben sich die Verhältnisse zwischen dem letzten Feststellungszeitpunkt und dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbes geändert, dass nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes die Voraussetzungen für eine Wert- oder Artfortschreibung oder spätestens durch den Erwerbsvorgang die Voraussetzungen für eine Nachfeststellung gegeben sind, ist für den Zeitpunkt des Grundstückserwerbes ein besonderer Einheitswert zu ermitteln.

Gemeiner Wert

Wird ein land- und forstwirtschaftlichen Grundstück außerhalb des Familienverbandes  iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG unentgeltlich Übertragen, wird als Bemessungsgrundlage der gemeine Wert des Grundstückes herangezogen.

Der Grundstückswert ist seit dem 1. Jänner 2016 die Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Der Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden:

  • Pauschalwertmodell
  • Geeigneter Immobilienpreisspiegel
  • Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstückes

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.

Was ist das Pauschalwertmodell?

Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Nähere Informationen finden Sie hier.

Was ist der geeignete Immobilienspiegel?

Die Grundstückswertverordnung legt den geeigneten Immobilienpreisspiegel fest, der für die Ermittlung des Grundstückswertes heranzuziehen ist - danach ist die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria maßgebend

Der Wert des Grundstückes ist nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75 Prozent vorzunehmen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden.

Hinweis: Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.

Wie weise ich den geringeren gemeinen Wert eines Grundstückes nach?

Der gemeine Wert eines Grundstückes kann auf verschiedene Art und Weise nachgewiesen werden. Beispielsweise durch:

  • Schätzungsgutachten
  • Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf
  • Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften
  • Wurde ein Hypothekarkredit aufgenommen, kann der dem Kredit zugrunde gelegte Wert laut Bankenschätzung herangezogen werden

Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten iSd Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Welchen dieser drei Werte muss ich nehmen?

Grundsätzlich kann jede der drei Methoden (Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel, nachgewiesener geringerer gemeiner Wert) für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Es besteht sohin Wahlfreiheit.

Hier kommen Sie zum Grundstückswertrechner zur Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Pauschalwertmodell gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG iVm § 2 GrWV.

Beim Einheitswert handelt es sich um einen steuerlichen Wert, der für jede wirtschaftliche Einheit einer Vermögensart zum Hauptfeststellungszeitpunkt im Bundesgebiet neu festgestellt wird.

Nähere Information zur Berechnung des Einheitswertes für Land- und forstwirtschaftliches Vermögen finden Sie hier.

Letzte Aktualisierung: 1. Jänner 2021