Bemessungsgrundlage

Gegenleistung ist die Summe von Allem, was eine erwerbende Person aufwendet, um ein Grundstück zu erhalten. Das sind beispielsweise

• der Kaufpreis inkl. Umsatzsteuer,
• eine Tauschleistung,
• die Übernahme von Schulden (Darlehen, Kredit),
• die dem Veräußerer vorbehaltene Nutzungen (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht),
• Zahlungen an Dritte (z.B. Vertragserrichtungskosten, wenn eine Verpflichtung des Veräußerers übernommen wurde) oder
• das Meistbot.

Der Gegenleistung sind außerdem hinzuzurechnen:

• Leistungen, die die erwerbende Person anderen Personen als der verkaufenden Person als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstücks verzichten

Beispiel: Für den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht verspricht die erwerbende Person des Grundstückes dem Vorkaufsberechtigten eine bestimmte Summe zu zahlen.

• Leistungen, die ein anderer als die erwerbende Person der verkaufenden Person als Gegenleistung dafür gewährt, dass die verkaufende Person der erwerbenden Person das Grundstück überlässt.

Beispiel: Damit die verkaufende Person das Grundstück an eine bestimmte erwerbende Person veräußert, verspricht ein Bauunternehmen (z.B. in Erwartung eines Bauauftrages durch diese erwerbende Person) der verkaufenden Person eine bestimmte Leistung.

Die für den Grundstückserwerb zu entrichtende Grunderwerbsteuer wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch wird sie abgezogen.

Der Grundstückswert ist in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

• Bei nicht vorhandener Gegenleistung oder einer Gegenleistung, die geringer ist als der Grundstückswert (unentgeltlicher Erwerbsvorgang);
• bei Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie);
• bei Erwerben von Todes wegen (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis);
• bei Gesellschafterwechseln und Anteilsvereinigungen;
• bei Umgründungen nach dem UmgrStG.

Wird ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück übertragen, ist der Grundstückswert nicht anwendbar. Für diese Grundstücke ist der Einheitswert (oder in manchen Fällen der gemeine Wert) heranzuziehen.

Der Grundstückswert kann auf folgende Arten ermittelt werden:

Pauschalwertmodell

Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Nähere Informationen finden Sie hier

Der Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell kann mithilfe des Grundstückswert-Rechners des BMF berechnet werden.

Geeigneter Immobilienpreisspiegel

Als geeigneter Immobilienpreisspiegel ist die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen. Der Grundstückswert beträgt 71,25 Prozent des dadurch ermittelten Wertes. Hinweis: Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.

Die Wahl der Ermittlungsmethode steht dem Steuerschuldner frei.

Ist der gemeine Wert des Grundstücks nachweisbar geringer als der Grundstückswert, kann dieser als Bemessungsgrundlage herangezogen werden (siehe dazu auch unten „Gemeiner Wert“).

Der Einheitswert ist im Fall eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

• bei Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie);
• bei Erwerben von Todes wegen im Familienverband (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis);
• bei Gesellschafterwechseln und Anteilsvereinigungen;

• bei Umgründungen nach dem UmgrStG

Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, der für jede wirtschaftliche Einheit zum Hauptfeststellungszeitpunkt im Bundesgebiet neu festgestellt wird.

Es ist der einfache Einheitswert anzusetzen, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde. Haben sich die Verhältnisse zwischen dem letzten Feststellungszeitpunkt und dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbes geändert, dass nach den Voraussetzungen des BewG 1955 für eine Wert- oder Artfortschreibung oder spätestens durch den Erwerbsvorgang die Voraussetzungen für eine Nachfeststellung gegeben sind, ist für den Zeitpunkt des Grundstückserwerbes ein besonderer Einheitswert zu ermitteln.

Nähere Informationen zum Einheitswert finden Sie hier.

Der gemeine Wert

• kann als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, wenn der nachgewiesene gemeine Wert des Grundstücks geringer ist als der Grundstückswert;
• muss bei land- und forstwirtschaftlicher Grundstücken außerhalb des Familienverbandes herangezogen werden, wenn keine Gegenleistung vorhanden ist oder die Gegenleistung geringer ist als der gemeine Wert.

Der gemeine Wert kann auf verschiedene Art und Weise nachgewiesen werden, beispielsweise durch

• ein Schätzungsgutachten,
• den Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf,
• den Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften oder
• den Wert laut Bankenschätzung, sofern ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde.

Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten iSd Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.