Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken (§ 12 Abs 10, § 12 Abs 10a, § 18 Abs 10 UStG)
Der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken (einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und der Kosten von Großreparaturen) beträgt 20 Jahre (bis 1. April 2012: 10 Jahre). Das heißt wenn sich bei einem im Anlagevermögen befindlichen Grundstück, innerhalb der auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden 19 Kalenderjahre die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern, hat für jedes Jahr der Änderung eine Berichtigung in Höhe von einem Zwanzigstel des bereits geltend gemachten Vorsteuerabzugs zu erfolgen (§ 12 Abs 10 UStG).
Damit zusammenhängend verlängert sich ebenfalls die Aufbewahrungspflicht für Aufzeichnungen und Unterlagen, die Grundstücke betreffen, allgemein auf 22 Jahre (§ 18 Abs 10 UStG).
Inkrafttreten
Der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren ist auf Berichtigungen von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, die Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken (Errichtungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen, Kosten von Großreparaturen) betreffen, die die Unternehmerin/der Unternehmer nach dem 31. März 2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. Maßgebend ist die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäudes.
Bei Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken gilt der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren unter der Voraussetzung, dass neben der erstmaligen Verwendung und Nutzung des Grundstückes/des Gebäudes im Anlagevermögen der Vermieterin/des Vermieters auch der Mietvertrag nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wird.
Beispiel
Der Möbelproduzent M errichtet im Jahr 2000 ein Betriebsgebäude und verwendet es ab demselben Jahr zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze (Möbelproduktion). M macht aus den Errichtungskosten den Vorsteuerabzug geltend. Im Jahr 2013 verkauft er das Gebäude unecht steuerbefreit.
Lösung
Da das Gebäude bereits vor dem 1. April 2012 im Anlagevermögen des Unternehmers verwendet wurde, ist die bisherige Regelung anwendbar. Weil der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn Jahren im Zeitpunkt des Verkaufs schon abgelaufen ist, ist keine Vorsteuerberichtigung mehr vorzunehmen.
Beispiel
V vermietet 2013 ein im selben Jahr errichtetes Gebäude zu Wohnzwecken. Der Vertragsabschluss mit dem Mieter erfolgt
- am 1. Jänner 2012
- am 1. Jänner 2012. 2015 erfolgt ein Mieterwechsel
- am 1. Jänner 2013
- am 1. Jänner 2013. 2015 erfolgt ein Mieterwechsel
2017 verkauft V das Gebäude unecht steuerbefreit.
Lösung
- 2017 hat V eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 6/10 vorzunehmen (§ 12 Abs 10 aF), da der Vertragsabschluss über die Vermietung bereits vor dem 1. April 2012 erfolgt ist.
- 2017 hat V eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 16/20 vorzunehmen (§ 12 Abs 10 nF), da der zum Zeitpunkt des Verkaufs maßgebliche Mietvertrag nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde und V das Gebäude nicht bereits vor dem 1. April 2012 als Anlagevermögen genutzt hat.
- 2017 hat V eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 16/20 vorzunehmen (§ 12 Abs 10 nF), da der Vertragsabschluss über die Vermietung nach dem 31. März 2012 erfolgt ist und V das Gebäude nicht bereits vor dem 1. April 2012 als Anlagevermögen genutzt hat.
- Wie 3.
Übersicht
| Vertragsabschluss | Errichtung | Beginn Vermietung | Mieterwechsel | stfr. Verkauf | VSt-Berichtigung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2011 | 1/2012 | - | 2022 | 0/10 |
| 2010 | 2012 | 2013 | - | 2022 | 1/10 |
| 2010 | 2013 | 2013 | - | 2022 | 1/10 |
| 2013 | 2013 | 2013 | - | 2022 | 11/20 |
| 2010 | 2011 | 1/2012 | 2019 | 2022 | 0/10 |
| 2010 | 2012 | 2013 | 2019 | 2022 | 11/20 |
| 2010 | 2013 | 2012 | 2019 | 2022 | 11/20 |
| 2013 | 2013 | 2013 | 2019 | 2022 | 11/20 |