Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie bei Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

Unternehmen haben die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG zu verzichten, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen" (§ 6 Abs 2 UStG).

Das leistende Unternehmen kann für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten und zur Steuerpflicht optieren. Erforderlich ist allerdings, dass die Mieterin/der Mieter bzw. Pächterin/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil zu mind. 95 Prozent für Umsätze verwendet, die eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Weiters muss ein an keine besondere gesetzliche Form gebundener Nachweis vorliegen, dass die Mieterin/der Mieter bzw. Pächterin/Pächter die gesetzlichen Voraussetzung erfüllt.

Beispiel

V errichtet ein zweigeschossiges Gebäude und vermietet es wie folgt:

  • die Räume des Erdgeschosses an einen Arzt;
  • die Räume im 1. Obergeschoss an einen Rechtsanwalt.

Lösung:

Die Vermietungsumsätze des V sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG). Die Geschosse des Gebäudes sind baulich abgeschlossene, selbständige Grundstücksteile. Die Frage der Option ist für jeden Grundstücksteil gesondert zu prüfen.

  • Erdgeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil der Arzt den Gebäudeteil für steuerfreie Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Die laufenden Mietentgelte sind steuerbefreit.
  • 1. Obergeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Rechtsanwalt den Gebäudeteil für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. In diesem Fall sind die laufenden Mietentgelte steuerpflichtig.

Inkrafttreten

Die Regelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 beginnen. Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern die faktische Begründung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses, somit die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäude(-teils). Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet in diesem Zusammenhang für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis.

Unter die Regelung fallen – unabhängig vom Vorliegen eines aufrechten Miet- bzw. Pachtverhältnisses – nur jene Fälle, in denen "mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde." Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.

Von § 6 Abs 2 UStG nicht erfasst sind jene Fälle, bei denen das Gebäude durch den Vermieter/Verpächter vor dem 1. September 2012 errichtet oder mit der Errichtung durch den leistenden Unternehmer bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, und zwar unabhängig vom Beginn des Miet- oder Pachtverhältnisses.

Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt § 6 Abs 2 UStG für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die ab dem 1. September 2012 beginnen.

Beispiel

V errichtet im Jahr 2013 ein Betriebsgebäude, welches er noch im gleichen Jahr an eine (nicht voll zum Vorsteuerabzug berechtigte) Versicherung vermietet.

Lösung:

V kann auf die Befreiung nicht verzichten, da weder das Mietverhältnis, noch die Errichtung vor dem 1. September 2012 begonnen hat.

Weiterführende Informationen:

Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften

Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, wird durch § 6 Abs 2 UStG die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 17 UStG zu verzichten, ebenfalls eingeschränkt. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann von dieser wiederum nur Gebrauch machen, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen".

Die Regelung des § 6 Abs 2 UStG ist anzuwenden auf "Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworben wird". 

Weiterführende Informationen:

Übersicht
Errichtung durch Vermieter Beginn V+V Option zur Stpfl. möglich VSt-Abzug Vermieter Großreparatur (GR) VSt-Abzug Vermieter Verkauf oder
Vermietung
steuerfrei
Verkauf oder
Vermietung
steuerpflichtig
VSt-Berichtigung
2010 2011 ja ja - - 2018   3/10
2011 10/2012 ja ja - - 2018   14/20
10/2012 2013 nein nein - -   2025 8/20*)
2010 2011 ja ja 2020 ja 2035   5/20 (für GR)
2011 10/2012 ja ja 2020 ja 2035   5/20 (für GR)
10/2012 2013 nein nein 2020 nein   2035 5/20* (für GR)

*) positive Vorsteuerberichtigung

Letzte Aktualisierung: 1. Jänner 2024