Entstehen der Steuerschuld und Steuerschuldner

Wann entsteht die Steuerschuld?

Bei der Grunderwerbsteuer entsteht die Steuerschuld, sobald der steuerpflichtige Erwerbsvorgang (Verpflichtungsgeschäft) verwirklicht worden ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragspartnerin/der Vertragspartner über den Kaufgegenstand und Kaufpreis (z.B. durch Unterfertigung der Vertragsurkunde) geeinigt haben.

Auf das Erfüllungsgeschäft (Übertragung des Eigentums durch Eintragung in das Grundbuch) kommt es nicht an.

  • Beispiel
    Ein Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück wird mit 13. Mai 2020 rechtskräftig abgeschlossen. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt am 5. Oktober 2020. Die Steuerschuld entsteht mit 13. Mai 2020.

Wann entsteht die Steuerschuld bei einer Schenkung?

Bei Schenkungen entsteht die Steuerschuld mit Abschluss des Schenkungsvertrages. Abweichend davon entsteht die Steuerschuld bei einer Schenkung auf den Todesfall erst mit dem Tod der Geschenkgeberin/des Geschenkgebers.

Wann entsteht die Steuerschuld bei Erwerb durch Erbanfall

Beim Erwerb durch Erbanfall entsteht die Steuerschuld mit dem rechtskräftigen Beschluss über die Einantwortung und beim Erwerb als Vermächtnisnehmerin/Vermächtnisnehmer mit Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts (§ 182 Abs 3 AußStrG „Amtsbestätigung“).

Wie wirken sich aufschiebende Bedingungen oder eine Genehmigungspflicht aus?

Es muss unterschieden werden zwischen

  • aufschiebenden Bedingungen und
  • auflösenden Bedingungen.

Eine aufschiebende Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirkungen des Rechtsgeschäftes erst dann eintreten sollen, wenn die Bedingung erfüllt wird.

  • Beispiel
    Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird von der Bedingung abhängig gemacht, dass der Verkäufer heiratet.

Ist die Wirksamkeit des Erwerbsvorganges vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängig, so entsteht die Steuerschuld erst mit dem Eintritt der Bedingung.

Ein Geschäft ist unter einer auflösenden Bedingung geschlossen, wenn die Rechtswirkungen des Geschäftes sofort eintreten, aber wieder aufhören, wenn und sobald ein ungewisses Ereignis eintritt.

  • Beispiel
    Das Grundstück wird übertragen, es muss jedoch wieder herausgegeben werden, wenn sich die Übernehmerin/der Übernehmer scheiden lässt.

Die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung verhindert das Entstehen der Steuerschuld nicht, jedoch kann nach Eintritt der Bedingung unter bestimmten Voraussetzungen die Rückerstattung der bereits entrichteten Grunderwerbsteuer beantragt werden.

Unterliegt der Erwerbsvorgang eine Genehmigungspflicht (z.B. pflegschafts-, abhandlungs-, grundverkehrsbehördliche Genehmigung), entsteht die Steuerschuld erst mit der Genehmigung.

Wer ist Steuerschuldner?

Schuldner der Grunderwerbsteuer sind

  • grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (z.B. die Käuferin/der Käufer und die Verkäuferin/der Verkäufer, die Geschenkgeberin/der Geschenkgeber und die Geschenknehmerin/der Geschenknehmer)
  • beim Erwerb kraft Gesetzes (z.B. Ersitzung) die bisherige Eigentümerin/der bisherige Eigentümer und die Erwerberin/der Erwerber
  • bei der Enteignung oder Zwangsversteigerung nur die Erwerberin/der Erwerber
  • beim Erwerb von Todes wegen und bei Schenkung auf den Todesfall die Erwerberin/der Erwerber
  • bei der Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft die Personengesellschaft
  • bei der Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder einer Gesellschaft in der Hand der Erwerberin/des Erwerbers, diejenige, in deren Hand/derjenige, in dessen Hand die Anteile vereinigt werden
  • bei der Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder einer Gesellschaft in der Hand einer Unternehmensgruppe, die am Erwerbsvorgang Beteiligten

In der Praxis wird oftmals vertraglich vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer von der Käuferin/vom Käufer eines Grundstückes zu tragen ist. Diese vertragliche Vereinbarung ändert allerdings nichts daran, dass die Steuerschuldner (z.B. die Käuferin/der Käufer und die Verkäuferin/der Verkäufer) Gesamtschuldner zur ungeteilten Hand (Solidarschuldverhältnis) sind. 

Letzte Aktualisierung: 1. Januar 2021