Steuerschuld und Steuerschuldner
Entstehen der Steuerschuld
Bei der Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich dann die Steuerschuld, sobald der steuerpflichtige Erwerbsvorgang (Verpflichtungsgeschäft) verwirklicht worden ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragspartner über Kaufgegenstand und Kaufpreis (z.B. durch Unterfertigung der Vertragsurkunde) geeinigt haben. Auf die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch kommt es damit nicht an.
Beispiel
Ein Kaufvertrag/Schenkungsvertrag über ein inländisches Grundstück wird mit 13. Mai 2025 rechtskräftig abgeschlossen. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt am 6. Oktober 2025. Die Steuerschuld entsteht mit 13. Mai 2025.
Davon abweichend gibt es aber noch besondere Fälle, die eigene Regelungen über das Entstehen der Steuerschuld vorsehen:
Ist der Vertrag von einer aufschiebenden Bedingung oder einer Genehmigung einer Behörde abhängig (z.B. pflegschafts-, abhandlungs-, grundverkehrsbehördliche Genehmigung), entsteht die Steuerschuld erst mit Eintritt der Bedingung oder der Genehmigung.
Eine aufschiebende Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirkungen des Rechtsgeschäftes erst dann eintreten sollen, wenn die Bedingung erfüllt wird.
Beispiel:
Der Kaufvertrag über eine Wohnung wird von der Bedingung abhängig gemacht, dass die kaufende Person heiratet.
Die Steuerschuld für die Grunderwerbsteuer entsteht mit Heirat der kaufenden Person.
Keine Auswirkungen auf das Entstehen der Steuerschuld hat eine auflösende Bedingung. Eine auflösende Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirkungen des Geschäftes sofort eintreten, aber wieder aufhören, wenn und sobald ein ungewisses Ereignis eintritt.
Beispiel:
Das Grundstück wird übertragen, es muss jedoch wieder herausgegeben werden, wenn sich die kaufende Person scheiden lässt.
Die Scheidung hat keine Auswirkungen auf das Entstehen der Steuerschuld.
Bei einem Erwerb durch Erbanfall entsteht die Steuerschuld mit dem rechtskräftigen Beschluss über die Einantwortung.
Bei einem Erwerb durch Vermächtnis entsteht die Steuerschuld mit Bestätigung des Verlassenschaftsgerichtes (Amtsbestätigung gemäß § 182 Abs. 3 AußStrG).
Bei einem Erwerb durch Schenkung auf den Todesfall entsteht die Steuerschuld mit dem Tod der Geschenkgeberin/des Geschenkgebers.
Steuerschuldner
Steuerschuldner sind grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (z.B. die kaufende Person und die verkaufende Person).
Hinweis
In der Praxis wird oftmals vertraglich vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer von der Käuferin/vom Käufer eines Grundstücks zu tragen ist. Diese vertragliche Vereinbarung ändert allerdings nichts daran, dass auch die Verkäuferin/der Verkäufer Steuerschuldner ist!
Davon abweichend sieht das Grunderwerbsteuergesetz besondere Regelungen für folgende Erwerbsvorgänge vor:
Erwerbsvorgang |
Steuerschuldner |
| Erwerb kraft Gesetzes (z.B. Ersitzung) | Bisherige Eigentümerin/Eigentümer und erwerbende Person |
| Zwangsversteigerung | Erwerbende Person |
| Weitergabe eines Kaufanbots/Optionsvertrag | Person, die das Kaufanbot annimmt und Person, die das Kaufanbot unmittelbar an diese Person übertragen hat |
| Erwerb von Todes wegen (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis) | Erwerbende Person |
| Schenkung auf den Todesfall | Erwerbende Person |
| Gesellschafterwechse | Personengesellschaft |
| Anteilsvereinigung | Erwerbende Person, in dessen Hand die Anteile vereinigt wurden |