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Steuergegenstand

Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuer unterliegt der entgeltliche oder unentgeltliche Erwerb von inländischen Grundstücken. Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld ist das rechtsgültige Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag, Tauschvertrag usw.). Das Erfüllungsgeschäft (Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch) ist nicht relevant.

Folgende Tatbestände sind im Grunderwerbsteuergesetz angeführt:

Übergang des Eigentums an einem Grundstück

  • Kaufverträge (schriftlich und mündlich) oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen (z.B. Tauschverträge, Scheidungsvergleiche, Schenkung)
  • der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft (z.B. gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis, Ersitzung, Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren)

Abtretung der Übereignungsanspruches und Übertragung der Verwertungsbefugnis

  • die Abtretung des Übereignungsanspruches, womit ein Übereignungsanspruch oder ein Recht aus einem Kaufanbot weiter übertragen wird; auch die Abtretung des Übereignungsanspruches in einer Vertragskette begründet die Grunderwerbsteuerpflicht
    • Beispiel
      Ein Verkäufer A schließt mit einem Käufer B einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Dieser Rechtsvorgang ist grunderwerbsteuerpflichtig. Noch bevor das Eigentum des B im Grundbuch eingetragen wird, veräußert dieser das Grundstück weiter an C. Auch wenn es zu keiner Eigentumsübertragung zwischen A und B kommt, sondern das Eigentum durch die Eintragung in das Grundbuch gleich an C übertragen wird, unterliegt der Kaufvertrag zwischen B und C ebenfalls der Grunderwerbsteuer.
  • der Erwerb der Verwertungsbefugnis, darunter fallen Rechtsgeschäfte, die es jemanden ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten (z.B. Treuhandverträge)
    • Beispiel
      Der Verkäufer A verkauft seine Liegenschaft an B. B erwirbt die Liegenschaft aber nicht für sich, sondern treuhändig für C. Damit erwirbt B rechtlich den Übereignungsanspruch von A. Durch das Treuhandverhältnis zwischen B und C erwirbt C die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück. Grunderwerbsteuerpflichtig ist sowohl der rechtliche Erwerb des Übereignungsanspruches durch B als auch der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht durch C. Die Grunderwerbsteuer fällt somit zweifach an.

Übertragung von Anteilen von grundstücksbesitzenden Gesellschaften

  • der Gesellschafterwechsel, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile an einer Personengesellschaft, in deren Vermögen sich ein Grundstück befindet, auf neue Gesellschafter übergehen
  • die Anteilsvereinigung, wenn sich im Vermögen einer Personen- oder Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet und 95 Prozent der Anteile an der Gesellschaft in der Hand eines Gesellschafters oder einer Unternehmensgruppe vereinigt werden
  • Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung von mindestens 95 Prozent aller Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft begründen

Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?

Das Grunderwerbsteuergesetz versteht unter einem Grundstück zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör. Das sind

  • Grund und Boden
  • Gebäude
  • der Zuwachs (Pflanzen, Tiere) und das Zugehör (z.B. Geschäftseinrichtung).

Als Grundstücke gelten auch

  • das Baurecht (das ist das Recht auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten) und
  • Bauten auf fremden Grund (z.B. Superädifikate).

Nicht zum Grundstück zählen

  • Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören.
  • Betriebsanlagen (z.B. Backofen, Tanks, Kesselanlagen) sind zwar Zubehör, aber von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Inventar sind bewegliche Sachen (z.B. Wohnungseinrichtung), die mit dem Gebäude nicht fest verbunden sind oder ohne Zerstörung und wirtschaftlich sinnvoll vom Gebäude losgelöst werden können. Der auf das übernommene Inventar entfallende Anteil der Gegenleistung fällt nicht in die Bemessungsgrundlage.

Letzte Aktualisierung: 1. Januar 2020