Steuergegenstand
Grundstücke
Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb inländischer Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts mitsamt Zubehör.
Das sind
- Grund und Boden,
- Gebäude sowie
- Zuwachs (Pflanzen, Bäume) und Zugehör (z.B. Badezimmer-, Toiletten- sowie Kücheneinrichtung).
Als Grundstücke gelten auch
- Baurechte (Rechte auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten) und
- Superädifikate (Gebäude auf fremden Grund).
Nicht zum Grundstück zählen Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (z.B. Druckerpresse, Hotelinventar eines Hotels, usw.) sowie bloßes Inventar.
Unter Inventar sind bewegliche Sachen (z.B. Möbel) zu verstehen, die mit dem Gebäude nicht fest verbunden sind oder ohne Zerstörung oder nicht wirtschaftlich sinnvoll vom Gebäude losgelöst werden können. Jener Teil des Kaufpreises, der auf das Inventar entfällt, ist daher nicht Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Erwerbsvorgänge
Der Grunderwerbsteuer unterliegt der entgeltliche oder unentgeltliche Erwerb von inländischen Grundstücken. Unter Erwerb versteht das Grunderwerbsteuergesetz insbesondere folgende Vorgänge:
Der Eigentumserwerb an einem inländischen Grundstück unterliegt der Grunderwerbsteuer. Eigentum kann dabei auf folgende Arten erworben werden:
- durch Rechtsgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung, Tausch);
- ohne Rechtsgeschäft (z.B. Erbschaft, Pflichtteil, Ersitzung);
- durch Zwischenerwerb (z.B. Übertragung eines Anspruches aus einem Kaufvertrag).
Entscheidend für die Grunderwerbsteuerpflicht ist grundsätzlich das Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes (z.B. Abschluss des Kauf-, Schenkungs- oder Tauschvertrages) – die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch ist hingegen nicht relevant.
Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einem Grundstück. In diesem Fall wird kein (zivilrechtliches) Eigentum erworben, die erwerbende Person erhält aber eine ähnliche Machtstellung wie eine zivilrechtliche Eigentümerin/ein zivilrechtlicher Eigentümer. Wirtschaftliches Eigentum liegt vor allem dann vor, wenn die Person selbständig über die Verwertung des Grundstücks entscheiden kann (z.B. eine Treugeberin/ein Treugeber).
Beispiel
Die verkaufende Person A verkauft seine Liegenschaft an B. B erwirbt die Liegenschaft aber nicht für sich, sondern treuhändig für C. Damit erwirbt B rechtlich das Grundstück von A. Durch das Treuhandverhältnis zwischen B und C erwirbt C die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück. Grunderwerbsteuerpflichtig ist sowohl der rechtliche Erwerb des Grundstücks durch B als auch der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht durch C. Die Grunderwerbsteuer fällt somit zweifach an.
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt auch Erwerbsvorgänge im Zusammenhang mit grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Dies betrifft vor allem wesentliche Änderungen des Gesellschafterbestandes an Personengesellschaften sowie die Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften in der Hand einer Person oder Unternehmensgruppe.
Nähere Details zu diesen Erwerbsvorgängen finden Sie hier.