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Vermietung und Verpachtung von privaten Immobilien sowie Verkauf über Online-Plattformen

Vermieten oder verkaufen Sie über eine Plattform? Wir informieren Sie über Neuerungen.

Symbolbild Vermietung und Verpachtung

Inhaltsverzeichnis

Information zur Vermietung und Verpachtung auf Online-Plattformen

Was sind Online-Plattformen?

Unter die Sammelbezeichnung „Plattform“ fallen elektronische Schnittstellen, wie beispielsweise Portale, Websites oder elektronische Marktplätze.

Muss ich meine Einkünfte aus Vermietungen über Online-Plattformen beim Finanzamt angeben?

Ja. Privatpersonen müssen Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien grundsätzlich beim Finanzamt erklären. Die Vermietung und Verpachtung von privaten Immobilien wie zum Beispiel einem Haus oder einer Wohnung unterliegt in Österreich der Steuerpflicht. Zu bezahlen sind insbesondere Einkommensteuer und allenfalls Umsatzsteuer. Das gilt auch für die touristische Vermietung, zum Beispiel über eine Online-Plattform.

Was hat sich am 01.01.2020 für mich als Vermieter geändert?

An der Steuerpflicht hat sich nichts geändert, aber seit 1.1.2020 müssen Plattformen, die bei der Erbringung von Vermietungsleistungen unterstützen, Informationen über die mittels Plattform abgewickelten Umsätze aufzeichnen. So müssen von den Plattformen insbesondere der Name des Vermieters, die Bankverbindung, die Höhe der Umsätze und eine Beschreibung der Vermietungsleistung aufgezeichnet werden. Diese Aufzeichnungen werden an das Finanzamt übermittelt, damit dieses überprüfen kann, ob die Einkünfte vom Vermieter ordnungsgemäß versteuert werden.

Wie hoch sind die Steuern für meine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Privatpersonen müssen Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien grundsätzlich beim Finanzamt erklären. Der Einkommensteuer unterliegen nur die Einkünfte, das heißt die Überschüsse. Die Kosten, die mit der Vermietung oder Verpachtung zusammenhängen, insbesondere Abschreibung und andere Ausgaben, können als sogenannte Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden (Einnahmen – Werbungskosten = Einkünfte). Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Einkommensteuererklärung zu erfassen.

Die Einkünfte aus den verschiedenen Einkunftsarten werden addiert und in Summe nach Abzug von Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen dem progressiven Einkommensteuertarif unterworfen. Die Höhe der Einkommensteuer ist daher abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte.

Werden über die Nutzungsüberlassung hinausgehende Nebentätigkeiten erbracht, können im Einzelfall Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb vorliegen.

Betrifft mich die Umsatzsteuer?

Wenn Sie eine Immobilie im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten oder verpachten, gelten Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Dazu zählen insbesondere die Vermietung zu Wohn- bzw. Campingzwecken, die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen oder die Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art.

Übersteigen die jährlichen Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung einen Betrag von 35.000 Euro, sind diese jedenfalls beim Finanzamt in den Umsatzsteuervoranmeldungen (Formular U30) sowie der Umsatzsteuererklärung (Formular und U1) zu erklären und die auf das Mietentgelt entfallende Umsatzsteuer (10% oder 20%) an das Finanzamt abzuführen. Bei Vorliegen einer Umsatzsteuerpflicht können vom Vermieter bezahlte Vorsteuern, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, beim Finanzamt geltend gemacht werden.

Was passiert, wenn ich bisher meine Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen nicht versteuert habe?

Die Nichtversteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann ein Finanzvergehen nach dem  Finanzstrafgesetz darstellen, das empfindliche Strafen vorsieht. Allerdings kann eine Strafe vermieden werden, wenn rechtzeitig Selbstanzeige erstattet wird und die offene Abgabenschuld innerhalb Monatsfrist entrichtet wird. Die Selbstanzeige muss bei einem Finanzamt erstattet werden und zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem die Behörden noch keine Verfolgungshandlung gesetzt haben. Wurde die Tat von den Behörden bereits entdeckt, ist die Selbstanzeige dann nicht mehr rechtzeitig, wenn Sie von der Entdeckung Kenntnis haben. Im Falle einer Nachschau oder Prüfung muss die Selbstanzeige betreffend vorsätzliche Finanzvergehen spätestens bei Beginn der Amtshandlung erstattet werden. Es sind unverzüglich, vollständig und wahrheitsgemäß alle Angaben offenzulegen, die für die (Nach-)Versteuerung der Einkünfte relevant sind.

Weiterführende Broschüre zum Thema Vermietung und Verpachtung

Information zu Verkäufen auf Online-Plattformen

Was sind Online-Plattformen?

Unter die Sammelbezeichnung „Plattform“ fallen elektronische Schnittstellen, wie beispielsweise Portale, Websites oder elektronische Marktplätze.

Muss ich meine Verkäufe über Online-Plattformen beim Finanzamt angeben?

Der Verkauf von Waren über Online-Plattformen unterliegt in Österreich unter bestimmten Voraussetzungen der Steuerpflicht (Einkommensteuer, Umsatzsteuer).

Wie hoch ist die Einkommensteuer für meine Einkünfte aus Online-Verkäufen?

Bei Verkäufen auf Online-Plattformen können sonstige Einkünfte in Form von Spekulationsgeschäften oder Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb vorliegen. Das Unterscheidungskriterium ist insbesondere die Nachhaltigkeit, das heißt die Frage, ob es sich um einen einmaligen Verkauf handelt oder wiederholte Verkäufe stattfinden bzw. Wiederholungsabsicht besteht.
Der Einkommensteuer unterliegen nur die Einkünfte, das heißt die Überschüsse (Einnahmen – Ausgaben bzw. Werbungskosten = Einkünfte). Die Einkünfte sind in der Einkommensteuererklärung zu erfassen.
Die Einkünfte aus den verschiedenen Einkunftsarten werden addiert und in Summe nach Abzug von Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen dem progressiven Einkommensteuertarif unterworfen. Die Höhe der Einkommensteuer ist daher abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte.

Was bedeutet sonstige Einkünfte in Form von Spekulationsgeschäften?

Spekulationsgeschäfte sind Veräußerungsgeschäfte von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens (ausgenommen Kapitalvermögen und Grundstücke). Spekulationsgeschäfte liegen nur vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung höchstens ein Jahr beträgt. Veräußerungsgewinne außerhalb der Jahresfrist sind steuerfrei. Bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös einerseits und den Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits zu versteuern. Die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie insgesamt im Kalenderjahr 440 Euro nicht übersteigen. Darüber hinaus sind sie in die Einkommensteuererklärung (Formular E1) aufzunehmen.

Was bedeutet Einkünfte aus Gewerbebetrieb?

Werden Verkäufe auf Online-Plattformen selbständig, nachhaltig (dh insbesondere mehrmalig) und mit Gewinnabsicht unternommen, liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Zu versteuern ist der Gewinn (Betriebseinnahmen – Betriebsausgaben). Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind in die Einkommensteuererklärung (Formular E1 und Beilage E1a für Einzelunternehmer) aufzunehmen.

Wann unterliegen meine Umsätze der Umsatzsteuerpflicht?

Wer nachhaltig, selbständig und mit Einnahmenerzielungsabsicht Waren verkauft, gilt als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Übersteigen die jährlichen Umsätze einen Betrag von 35.000 Euro, sind diese jedenfalls beim Finanzamt in den Umsatzsteuervoranmeldungen (Formular U30) sowie der Umsatzsteuererklärung (Formular U1) zu erklären und die auf die Lieferungen entfallende Umsatzsteuer (10% oder 20%) an das Finanzamt abzuführen. Für die Ermittlung der Grenze sind auch Lieferungen ins Ausland miteinzubeziehen. Bei Vorliegen einer Umsatzsteuerpflicht können vom Verkäufer bezahlte Vorsteuern, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, beim Finanzamt geltend gemacht werden.

Was hat sich am 01.01.2020 für mich als Verkäufer geändert?

An der Steuerpflicht hat sich nichts geändert, aber seit 1.1.2020 müssen Plattformen, die den Verkauf von Waren an Kunden in Österreich unterstützen, Informationen über die mittels Plattform abgewickelten Umsätze aufzeichnen. So müssen von den Plattformen insbesondere der Name des Verkäufers, die Bankverbindung, die Höhe der Umsätze und eine Beschreibung der Warengattung aufgezeichnet werden. Diese Aufzeichnungen werden an das Finanzamt übermittelt, damit dieses überprüfen kann, ob die Einkünfte vom Verkäufer ordnungsgemäß versteuert werden.

Was passiert, wenn ich bisher meine Einkünfte und Umsätze nicht versteuert habe?

Die Nichtversteuerung von Einkünften und Umsätzen aus Verkäufen kann ein Finanzvergehen nach dem Finanzstrafgesetz darstellen, das empfindliche Strafen vorsieht. Allerdings kann eine Strafe vermieden werden, wenn rechtzeitig Selbstanzeige erstattet wird und die offene Abgabenschuld innerhalb Monatsfrist entrichtet wird. Die Selbstanzeige muss bei einem Finanzamt erstattet werden und zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem die Behörden noch keine Verfolgungshandlung gesetzt haben. Wurde die Tat von den Behörden bereits entdeckt, ist die Selbstanzeige dann nicht mehr rechtzeitig, wenn Sie von der Entdeckung Kenntnis haben. Im Falle einer Nachschau oder Prüfung muss die Selbstanzeige betreffend vorsätzliche Finanzvergehen spätestens bei Beginn der Amtshandlung erstattet werden. Es sind unverzüglich, vollständig und wahrheitsgemäß alle Angaben offenzulegen, die für die (Nach-)Versteuerung der Einkünfte relevant sind.