FAQ - Option zur Steuerpflicht und Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken (§ 6 Abs 2 letzter UAbs und § 6 Abs 1 Z 16 UStG)

Anwendungsfälle des § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG idF 1. StabG

In welchen Fällen ist die Regelung des § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG idF 1. StabG hinsichtlich § 6 Abs. 1 Z 16 UStG nicht anwendbar?

Wenn der Beginn des Mietverhältnisses (maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungnahme) oder der Beginn der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter vor dem 1. September 2012 liegen, ist gemäß § 28 Abs 38 Z 1 UStG  die Regelung nicht anwendbar. Es liegt somit ein "Altfall" vor.

Wann gilt eine Errichtung als begonnen?

Als Beginn der Errichtung gilt der Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird wird (§ 28 Abs 38 Z 1 UStG). Die Bauausschreibung oder die Auftragserteilung an den Bauunternehmer sind nicht als Beginn der Errichtung zu werten.

Zur Errichtung zählt nicht nur der Beginn, sondern auch die fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss der Bauarbeiten. Maßgeblich ist dabei, ob die Errichtung von Beginn bis zur Innutzungnahme als einheitlicher Vorgang betrachtet werden kann. 

Gelten der Bauausführung vorgelagerte Tätigkeiten als Beginn der Errichtung?

Da die tatsächliche Bauausführung erst mit am Objekt selbst vorgenommenen Baumaßnahmen (z.B. erster – nicht bloß symbolischer – Spatenstich) beginnt, zählen vorgelagerte Planungs-, Projektierungs- und Abbrucharbeiten nicht zur Errichtung des Gebäudes. 

Kann der Aushub einer Baugrube den Beginn einer Errichtung darstellen?

Der Aushub der Baugrube kann bei vorliegender Baubewilligung als Errichtungsbeginn angesehen werden, wenn er Teil eines einheitlichen Errichtungsvorgangs ist, da zur Errichtung nicht nur der Beginn, sondern auch die fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss der Bauarbeiten zählt.

Ist eine Gliederung in Bauabschnitte schädlich?

Die Untergliederung eines Projektes in mehrere Bauabschnitte hindert die Annahme eines durchgängigen Errichtungsvorgangs nicht von vornherein. Voraussetzung ist aber jedenfalls, dass für alle Bauabschnitte bereits vor dem 1. September 2012 eine Baubewilligung vorliegt und zumindest für den ersten Bauabschnitt bereits eine Errichtungshandlung (z.B. erster – nicht bloß symbolischer – Spatenstich) gesetzt wurde. Darüber hinaus ist erforderlich, dass die begonnenen Baumaßnahmen Teil eines einheitlichen Errichtungsvorgangs sind, da zur Errichtung neben dem Beginn auch die fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss der Bauarbeiten zählt.

Führen Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31. August 2012 gesetzt werden, zu einer Änderung des bestehenden Mietverhältnisses und zu einer (Neu)errichtung?

Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31. August 2012 gesetzt werden, führen zu keiner Änderung des bestehenden Mietverhältnisses und zu keiner (Neu)errichtung, jedenfalls soweit sie ertragsteuerlich Erhaltungsaufwand darstellen. Auch eine durch die Sanierungsmaßnahme bedingte Mietzinserhöhung ändert nichts an dieser Beurteilung.

Ertragsteuerlicher Herstellungsaufwand, der nach dem 31. August 2012 getätigt wird, führt nur dann zu einer Änderung des Mietverhältnisses und einer (Neu)errichtung, wenn dadurch ein neuer oder ein neu nutzbar gemachter baulich abgeschlossener Gebäudeteil (z.B. Zu- oder Anbau, Gebäudeaufstockung) entsteht. Für solche Aufwendungen ist der Vorsteuerabzug ausgeschlossen, wenn der Vermieter gemäß § 6 Abs 2 letzter Satz UStG idF 1. StabG nicht zur Steuerpflicht optieren darf. Dasselbe gilt für Fälle, in denen nach dem Gesamtbild von einer Neuerrichtung auszugehen ist (z.B. Entkernung unter Erhalt der Fassade oder der Außenwände).

Wann ist ein Mieter- oder Vermieterwechsel schädlich?

Ein Mieterwechsel nach dem 31. August 2012 führt nur dann zu einer Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG, wenn das Mietobjekt nicht vor dem 1. September 2012 von der Vermieterin/vom Vermieter selbst errichtet wurde. Hat die Vermieterin/der Vermieter das Mietobjekt nicht selbst errichtet, sondern erworben, ist ein Mieterwechsel nach dem 31. August 2012 schädlich.

Ein Wechsel auf Vermieterseite nach dem 31. August 2012 führt stets zur Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG.

Kann ein Vermieter, bei dem ein "Altfall" vorliegt und der vor dem 1. September 2012 auf die Steuerfreiheit verzichtet hat, später zur Steuerfreiheit optieren und im Falle einer Großreparatur schlussendlich wieder zur Steuerpflicht rückoptieren?

Liegt ein "Altfall" vor, weil der Beginn des Mietverhältnisses oder der Beginn der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter vor dem 1. September 2012 liegen, kann der Vermieter später zur Steuerpflicht rückoptieren (§ 6 Abs 2 UStG), unabhängig davon, ob die Mieterin/der Mieter das Gebäude nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet oder nicht. Voraussetzung ist, dass es sich ertragsteuerlich nicht um Herstellungsaufwand (vgl. EStR 2000 Rz 3174 f Rz 6476 ff)) handelt.

Wann gilt Wohnungseigentum für Zwecke des § 28 Abs 38 Z 1 UStG als erworben?

Da § 28 Abs 38 Z 1 UStG keine eigenständige Definition hinsichtlich des Zeitpunkts des "Erwerbs von Wohnungseigentum" enthält, ist der Zeitpunkt der Einverleibung in das Grundbuch, entsprechend den Vorgaben des § 5 Abs 3 WEG, maßgebend.   

Einzelfragen zu (§ 6 Abs 2 letzter UAbs UStG)

Hindert die fehlende Vorsteuerabzugsberechtigung eines Mieters die steuerpflichtige Vermietung an einen anderen voll zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter?

Sind in einem Gebäude mehrere Mieter untergebracht, hat der Vermieter für jeden Leistungsempfänger (Mieter) getrennt zu beurteilen, ob dieser den Mietgegenstand nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze nutzt.

Ist eine teilweise Option zur Steuerpflicht nach § 6 Abs 2 UStG idF 1. StabG auch möglich, wenn nicht parifizierbare Teile eines größeren Grundstücks teilweise an voll vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer und teilweise an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer vermietet werden?

Maßgeblich für die Optionsmöglichkeit gemäß § 6 Abs 2 UStG ist, wie die jeweilige Leistungsempfängerin/der jeweilige Leistungsempfänger das angemietete Grundstück oder einzelne, baulich abgeschlossene, selbständige Teile des Grundstücks verwendet. Die leistende Unternehmerin/Der leistende Unternehmer kann daher zur Steuerpflicht optieren, wenn die Leistungsempfängerin/der Leistungsempfänger den Mietgegenstand nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet. Auch die Tatsache, dass an dem von der Leistungsempfängerin/vom Leistungsempfänger angemieteten Grundstück Wohnungseigentum nicht begründet werden könnte, weil es sich nicht um einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil einer größeren Liegenschaft handelt, hindert die Option zur Steuerpflicht nicht.

Ist eine Teiloption auch möglich, wenn Teile eines größeren Grundstücks an einen Unternehmer vermietet werden und dieser sie teils für steuerpflichtige und teils für nicht steuerpflichtige Umsätze verwendet?

Eine separate Optionsmöglichkeit für jene Grundstücksteile, die die Mieterin/der Mieter (nahezu) ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, besteht nur dann, wenn es sich um baulich abgeschlossene, selbständige Teile des Grundstücks handelt. 

Wie sind die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen?

Gemäß § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG hat die leistende Unternehmerin/der leistende Unternehmer (Vermieter) die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen. Mangels näherer gesetzlicher Vorgaben ist der Nachweis an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung der Mieterin/des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben. Ständig wiederholte Bestätigungen der Mieterin/des Mieters über die Verwendung des Grundstücks oder des Grundstücksteils sind danach nicht erforderlich, solange bei der Mieterin/beim Mieter keine Änderungen bei der Verwendung des Grundstücks eintreten. Da die Vermieterin/der Vermieter nicht zur Steuerpflicht optieren darf, wenn die Mieterin/der Mieter den Mietgegenstand nicht nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, kann es sinnvoll sein, dass die Vermieterin/der Vermieter die Mieterin/den Mieter vertraglich verpflichtet, jede Verwendungsänderung der Vermieterin/dem Vermieter unverzüglich bekannt zu geben.

Anwendungsfälle des § 12 Abs 10 dritter und vierter UAbs UStG

Wann ist der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) anzuwenden?

Gemäß § 28 Abs 38 Z 2 UStG ist der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) auf Berichtigungen von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, die Grundstücke betreffen, deren erstmalige Nutzung im Anlagevermögen durch die Unternehmerin/den Unternehmer nach dem 31. März 2012 erfolgte. Bei der Vermietung für Wohnzwecke ist zusätzliche Voraussetzung für die Anwendung der Neuregelung, dass der Vertrag über die Vermietung (Nutzungsüberlassung) nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde.

Die Anschaffung/Herstellung oder bloße Verwendungsmöglichkeit zählen noch nicht als Verwendung im Anlagevermögen. Abzustellen ist vielmehr auf die tatsächliche Inbetriebnahme oder Nutzung im Zusammenhang mit den fraglichen Umsätzen.