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Besondere Verhältnisse bei Vermietung und Verpachtung

Wenn bei Vermietung und Verpachtung mehrere Personen Eigentümer sind oder auch Teile eines Hauses beispielsweise privat genutzt werden, spricht man von sogenannten "Besonderen Verhältnissen". Welche Formen es hier steuerrechtlich gibt und wie diese zu behandeln sind, darüber finden Sie nachfolgend die relevanten Informationen.

Teilweise Nutzung für private oder betriebliche Zwecke

  • Die Vermieterin/Der Vermieter kann einen Teil des Hauses privat, z.B. zu eigenen Wohnzwecken oder betrieblich, z.B. als Geschäftslokal nutzen. In diesem Fall sind die auf den privaten Teil entfallenden Aufwendungen nicht abzugsfähig, die auf den betrieblich genutzten Teil entfallenden Aufwendungen stellen Betriebsausgaben dar. Es wird in der Regel nach der Nutzfläche aufgeteilt.

Hausgemeinschaft

  • Steht ein vermietetes Gebäude im Miteigentum, kommt es zu einer Feststellung der Einkünfte gemäß 188 BAO). Dabei wird die Höhe der Einkünfte in einem eigenen Feststellungsbescheid ermittelt, der mit bindender Wirkung der Einkommensteuerveranlagung der Miteigentümer zu Grunde gelegt wird.
  • Die Einkünfteaufteilung muss dabei nicht immer der Miteigentumsquote entsprechen. Es kann sich z.B. für jeden Miteigentümer eine unterschiedliche AfA ergeben. Jede Miteigentümerin/Jeder Miteigentümer kann auch unabhängig entscheiden, ob und in welcher Weise er Verteilungswahlrechte ausübt.

Mietverhältnisse im Familienkreis

  • Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen können nur steuerlich anerkannt werden, wenn sie einem so genannten Fremdvergleich standhalten, d.h. dass sie auch zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Mietverhältnisse, die zu einem unverhältnismäßig niedrigen Mietzins oder gegenüber unterhaltspflichtigen Personen erfolgen, werden steuerlich nicht anerkannt.

Beendigung der Vermietung

  • Wird ein bisher vermietetes Gebäude nur mehr privat genutzt oder wird es in ein Betriebsvermögen eingelegt, können restliche Zehntelbeträge für Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen in den folgenden Kalenderjahren als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Beispiel

Im Jahr 2009 wurde für Instandsetzungen ein Betrag von 20.000 Euro aufgewendet. Im Laufe des Jahres 2013 wurde die Vermietung beendet und das Gebäude danach privat genutzt. Für die Jahre 2009 bis 2013 waren die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um jeweils 1/10 von 20.000 Euro zu vermindern. Die verbleibenden 5/10 können in den Jahren 2014 bis 2018 als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

  • Zehntel- oder Fünfzehntelbeträge für Herstellungsaufwendungen können nach Aufgabe der Vermietung oder Einlage des Gebäudes in ein Betriebsvermögen allerdings nicht mehr geltend gemacht werden.

Stand: 01.01.2018

Abgenommen durch:
  • Bundesministerium für Finanzen