Einschränkung der Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie bei Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften (§ 6 Abs. 1 Z 16 und Z 17 iVm. § 6 Abs. 2 UStG 1994)

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (§ 6 Abs. 1 Z 16 iVm § 6 Abs. 2 UStG 1994)

Die Möglichkeit nach § 6 Abs. 2 UStG 1994 auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 zu verzichten, wird insoweit eingeschränkt, als der Vermieter/Verpächter davon nur Gebrauch machen kann, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen".

Die leistende Unternehmerin/Der leistende Unternehmer kann für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten. Erforderlich ist allerdings, dass der Mieter/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (dh. mind. 95 Prozent) für Umsätze verwendet, die seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ist dies der Fall und liegt ein an keine besondere gesetzliche Form gebundener Nachweis vor, dass der Mieter/Pächter die gesetzliche Voraussetzung erfüllt, so kann die leistende Unternehmerin/der leistende Unternehmer weiterhin zur Steuerpflicht für den betreffenden Vermietungs-/Verpachtungsumsatz optieren.

Beispiel

V errichtet ein zweigeschossiges Gebäude und vermietet es wie folgt:

  • die Räume des Erdgeschosses an einen Arzt;
  • die Räume im 1. Obergeschoss an einen Rechtsanwalt.

Lösung

Die Vermietungsumsätze des V sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994). Die Geschosse des Gebäudes sind baulich abgeschlossene, selbständige Grundstücksteile. Die Frage der Option ist für jeden Grundstücksteil gesondert zu prüfen.

  • Erdgeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil der Arzt den Gebäudeteil für steuerfreie Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Die laufenden Mietentgelte sind steuerbefreit.
  • 1. Obergeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Rechtsanwalt den Gebäudeteil für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. In diesem Fall sind die laufenden Mietentgelte steuerpflichtig.

Inkrafttreten

Die Neuregelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 beginnen. Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern die faktische Begründung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses, somit die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäude(-teils). Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet in diesem Zusammenhang für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis.

Unter die Neuregelung fallen – unabhängig vom Vorliegen eines aufrechten Miet- bzw. Pachtverhältnisses – nur jene Fälle, in denen "mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde." Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.

Von der Neuregelung des § 6 Abs. 2 UStG 1994 nicht erfasst sind jene Fälle, bei denen das Gebäude durch den Vermieter/Verpächter vor dem 1. September 2012 errichtet oder mit der Errichtung durch den leistenden Unternehmer bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, und zwar unabhängig vom Beginn des Miet- oder Pachtverhältnisses.

Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt die Neuregelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die ab dem 1. September 2012 beginnen.

Beispiel

V errichtet im Jahr 2013 ein Betriebsgebäude, welches er noch im gleichen Jahr an eine (nicht voll zum Vorsteuerabzug berechtigte) Versicherung vermietet.

Lösung

V kann auf die Befreiung nicht verzichten, da weder das Mietverhältnis, noch die Errichtung vor dem 1. September 2012 begonnen hat.

Hinweis

Durch die Neuregelung des § 6 Abs. 2 UStG 1994 kommt es zu keiner Änderung bei der steuerpflichtigen Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken (zehn Prozent Steuersatz gemäß § 10 Abs. 2 Z 4 lit. a UStG 1994) und der damit verbundenen Vorsteuerabzugsberechtigung (zB bei "Vorsorgewohnungen").

Ebenfalls unverändert bleibt die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen, da diese nicht unter die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 fällt, sondern mit dem Normalsteuersatz (20 Prozent) zu versteuern ist.

Weiterführende Informationen:

Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften (§ 6 Abs. 1 Z 17 iVm § 6 Abs. 2 UStG 1994)

Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, wird durch die Neuregelung des § 6 Abs. 2 UStG 1994 die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 1 Z 17 UStG 1994 zu verzichten, ebenfalls eingeschränkt. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann von dieser wiederum nur Gebrauch machen, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen".

Die Neuregelung des § 6 Abs. 2 UStG 1994 ist anzuwenden auf "Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworben wird". 


Übersicht

(Für den Fall, dass der Mieter/Pächter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist)

Errichtung durch Vermieter

Beginn

V+V

Option zur Stpfl. möglich VSt -Abzug Vermieter

Groß-reparatur

(GR)

VSt -Abzug Vermieter

Verkauf od.

Vermietung

VSt -Berichtigung
stfr. stpfl.
2010 2011 ja ja - - 2018   3/10
2011 10/2012 ja ja - - 2018   14/20
10/2012 2013 nein nein - -   2025 8/20*)
2010 2011 ja ja 2020 ja 2035   5/20 (für GR)
2011 10/2012 ja ja 2020 ja 2035   5/20 (für GR)
10/2012 2013 nein nein 2020 nein   2035 5/20* (für GR)

*) positive Vorsteuerberichtigung