FAQ - 1. Stabilitätsgesetz 2012

Anwendungsfälle des § 6 Abs. 2 letzter UAbs. UStG 1994 idF 1. StabG 2012

In welchen Fällen ist die Neuregelung des § 6 Abs. 2 letzter UAbs. UStG 1994 idF 1. StabG 2012 hinsichtlich § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 nicht anwendbar?

Wenn der Beginn des Mietverhältnisses (maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungnahme) oder der Beginn der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter vor dem 1. September 2012 liegen, ist gemäß § 28 Abs. 38 Z 1 UStG 1994 idF 1. StabG 2012 die Neuregelung nicht anwendbar (es liegt somit ein "Altfall" vor).

Wann gilt eine Errichtung als begonnen?

Gemäß § 28 Abs. 38 Z 1 UStG 1994 idF 1. StabG 2012 ist als Beginn der Errichtung der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird. Die Bauausschreibung oder die Auftragserteilung an den Bauunternehmer sind nicht als Beginn der Errichtung zu werten.

Zur Errichtung zählt nicht nur der Beginn, sondern auch die fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss der Bauarbeiten. Maßgeblich ist dabei, ob die Errichtung von Beginn bis zur Innutzungnahme als einheitlicher Vorgang betrachtet werden kann. 

Gelten der Bauausführung vorgelagerte Tätigkeiten als Beginn der Errichtung?

Da die tatsächliche Bauausführung erst mit am Objekt selbst vorgenommenen Baumaßnahmen (zB erster – nicht bloß symbolischer – Spatenstich) beginnt, zählen vorgelagerte Planungs-, Projektierungs- und Abbrucharbeiten nicht zur Errichtung des Gebäudes. 

Kann der Aushub einer Baugrube den Beginn einer Errichtung darstellen?

Der Aushub der Baugrube kann bei vorliegender Baubewilligung als Errichtungsbeginn angesehen werden, wenn er Teil eines einheitlichen Errichtungsvorgang ist, da zur Errichtung nicht nur der Beginn, sondern auch die fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss der Bauarbeiten zählt.

Ist eine Gliederung in Bauabschnitte schädlich?

Die Untergliederung eines Projektes in mehrere Bauabschnitte hindert die Annahme eines durchgängigen Errichtungsvorgangs nicht von vornherein. Voraussetzung ist aber jedenfalls, dass für alle Bauabschnitte bereits vor dem 1. September 2012 eine Baubewilligung vorliegt und zumindest für den ersten Bauabschnitt bereits eine Errichtungshandlung (zB erster – nicht bloß symbolischer – Spatenstich) gesetzt wurde. Darüber hinaus ist erforderlich, dass die begonnenen Baumaßnahmen Teil eines einheitlichen Errichtungsvorgangs sind, da zur Errichtung neben dem Beginn auch die fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss der Bauarbeiten zählt.

Führen Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31. August 2012 gesetzt werden, zu einer Änderung des bestehenden Mietverhältnisses und zu einer (Neu)errichtung?

Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31. August 2012 gesetzt werden, führen zu keiner Änderung des bestehenden Mietverhältnisses und zu keiner (Neu)errichtung, jedenfalls soweit sie ertragsteuerlich Erhaltungsaufwand darstellen. Auch eine durch die Sanierungsmaßnahme bedingte Mietzinserhöhung ändert nichts an dieser Beurteilung.

Beispiel

Ein Vermieter lässt sein im Jahre 2004 errichtetes und noch im selben Jahr für Geschäftszwecke vermietetes Gebäude nach dem 31. August 2012 neu ausmalen.

Lösung

Da die Malerarbeiten Erhaltungsaufwand darstellen, kann die Option nach § 6 Abs. 2 UStG 1994 weiterhin ausgeübt werden, auch wenn das Gebäude an einen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter vermietet wird. Bei Ausübung der Option steht dem Vermieter der Vorsteuerabzug aus den Malerarbeiten zu.

Ertragsteuerlicher Herstellungsaufwand, der nach dem 31. August 2012 getätigt wird, führt nur dann zu einer Änderung des Mietverhältnisses und einer (Neu)errichtung, wenn dadurch ein neuer oder ein neu nutzbar gemachter baulich abgeschlossener Gebäudeteil (zB Zu- oder Anbau, Gebäudeaufstockung) entsteht. Für solche Aufwendungen ist der Vorsteuerabzug ausgeschlossen, wenn der Vermieter gemäß § 6 Abs. 2 letzter Satz UStG 1994 idF 1. StabG 2012 nicht zur Steuerpflicht optieren darf. Dasselbe gilt für Fälle, in denen nach dem Gesamtbild von einer Neuerrichtung auszugehen ist (zB Entkernung unter Erhalt der Fassade oder der Außenwände). 

Beispiel

V errichtet 1996 ein Betriebsgebäude und vermietet dieses steuerpflichtig (Verzicht auf Steuerbefreiung) an eine Bank. Im Jahr 2013 lässt V das Gebäude aufstocken. 

Lösung

Da durch die Aufstockung ein neuer baulich abgeschlossener Gebäudeteil entsteht, liegt insoweit eine (Neu)errichtung vor. Da diese nach dem 31. August 2012 erfolgt und die tatsächliche Vermietung dieses Gebäudeteils auch nicht vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, steht V der Vorsteuerabzug aus den Aufstockungskosten nicht zu. Die Optionsmöglichkeit für das restliche Gebäude bleibt durch den Zubau unberührt.

Wann ist ein Mieter- oder Vermieterwechsel schädlich?

Ein Mieterwechsel nach dem 31. August 2012 führt nur dann zu einer Anwendbarkeit von § 6 Abs. 2 letzter UAbs. UStG 1994 idF 1. StabG 2012, wenn das Mietobjekt nicht vor dem 1. September 2012 von der Vermieterin/vom Vermieter selbst errichtet wurde. Hat die Vermieterin/der Vermieter das Mietobjekt nicht selbst errichtet, sondern erworben, ist ein Mieterwechsel nach dem 31. August 2012 schädlich.

Ein Wechsel auf Vermieterseite nach dem 31. August 2012 führt stets zur Anwendbarkeit der neuen Bestimmung.

Beispiel

V errichtet 2010 bis 2012 ein Betriebsgebäude und vermietet es ab 1. März 2012 an die Bank A. Im Jahr 2013 wechselt der Mieter und V vermietet das Gebäude an die Bank B.

Lösung

Da V das Betriebsgebäude selbst errichtet hat und mit der Errichtung bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung auch nach dem Mieterwechsel weiterhin möglich.


Kann ein Vermieter, bei dem ein "Altfall" vorliegt und der vor dem 1. September 2012 auf die Steuerfreiheit verzichtet hat, später zur Steuerfreiheit optieren und im Falle einer Großreparatur schlussendlich wieder zur Steuerpflicht rückoptieren?

Liegt ein "Altfall" vor, weil der Beginn des Mietverhältnisses oder der Beginn der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter vor dem 1. September 2012 liegen, kann der Vermieter später zur Steuerpflicht rückoptieren (§ 6 Abs. 2 UStG 1994), unabhängig davon, ob der Mieter das Gebäude nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet oder nicht. Voraussetzung ist, dass es sich ertragsteuerlich nicht um Herstellungsaufwand (vgl. EStR 2000 Rz 3174 f) handelt.

Beispiel

Ein Gebäude wird 2004 unter Geltendmachung des Vorsteuerabzugs errichtet und vom Errichter steuerpflichtig an eine Bank vermietet. Im Jahr 2018 sind Sanierungsmaßnahmen, die ertragsteuerlich Erhaltungsaufwand darstellen, erforderlich.

Lösung

Der Vermieter kann zB in den Jahren 2014 bis 2017 die Vermietungsumsätze steuerfrei belassen und ab 2018 wieder zur Steuerpflicht optieren.

Wann gilt Wohnungseigentum für Zwecke des § 28 Abs. 38 Z 1 UStG 1994 idF 1. StabG 2012 als erworben?

Da § 28 Abs. 38 Z 1 UStG idF 1. StabG 2012 keine eigenständige Definition hinsichtlich des Zeitpunkts des "Erwerbs von Wohnungseigentum" enthält, ist der Zeitpunkt der Einverleibung in das Grundbuch, entsprechend den Vorgaben des § 5 Abs. 3 WEG 2002, maßgebend.   

Einzelfragen zur Neuregelung (§ 6 Abs. 2 letzter UAbs. UStG 1994 idF 1. StabG 2012)

Hindert die fehlende Vorsteuerabzugsberechtigung eines Mieters die steuerpflichtige Vermietung an einen anderen voll zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter?

Sind in einem Gebäude mehrere Mieter untergebracht, hat der Vermieter für jeden Leistungsempfänger (Mieter) getrennt zu beurteilen, ob dieser den Mietgegenstand nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze nutzt.

Beispiel

V kauft im Oktober 2012 ein zweigeschossiges Gebäude und vermietet es ab diesem Zeitpunkt wie folgt:

  • die Räume des Erdgeschosses an einen Arzt; 
  • die Räume im 1. Obergeschoss an einen Rechtsanwalt.

Lösung

Die Vermietungsumsätze des V sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994). Die Frage der Option ist für jeden Leistungsempfänger gesondert zu prüfen.

  • Erdgeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil der Arzt den Gebäudeteil für steuerfreie Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Die laufenden Mietentgelte sind steuerbefreit. 
  • 1. Obergeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Rechtsanwalt den Gebäudeteil für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. In diesem Fall sind die laufenden Mietentgelte steuerpflichtig.

Ist eine teilweise Option zur Steuerpflicht nach § 6 Abs. 2 UStG 1994 idF 1. StabG 2012 auch möglich, wenn nicht parifizierbare Teile eines größeren Grundstücks teilweise an voll vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer und teilweise an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer vermietet werden?

Maßgeblich für die Optionsmöglichkeit gemäß § 6 Abs. 2 UStG 1994 idF 1. StabG 2012 ist, wie die jeweilige Leistungsempfängerin/der jeweilige Leistungsempfänger das angemietete Grundstück oder einzelne, baulich abgeschlossene, selbständige Teile des Grundstücks verwendet. Die leistende Unternehmerin/Der leistende Unternehmer kann daher zur Steuerpflicht optieren, wenn die Leistungsempfängerin/der Leistungsempfänger den Mietgegenstand nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet. Auch die Tatsache, dass an dem von der Leistungsempfängerin/vom Leistungsempfänger angemieteten Grundstück Wohnungseigentum nicht begründet werden könnte, weil es sich nicht um einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil einer größeren Liegenschaft handelt, hindert die Option zur Steuerpflicht nicht.

Beispiel

Der Eigentümer eines Einkaufszentrums vermietet Standplätze im Eingangsbereich dieses Einkaufszentrums an Unternehmer, von denen einige voll und andere nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. 

Lösung

Obwohl eine Parifizierung des einzelnen Standplatzes nach WEG nicht möglich ist, kann der Vermieter hinsichtlich der Vermietungsumsätze an die voll vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer zur Steuerpflicht optieren.


Ist eine Teiloption auch möglich, wenn Teile eines größeren Grundstücks an einen Unternehmer vermietet werden und dieser sie teils für steuerpflichtige und teils für nicht steuerpflichtige Umsätze verwendet?

Eine separate Optionsmöglichkeit für jene Grundstücksteile, die die Mieterin/der Mieter (nahezu) ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, besteht nur dann, wenn es sich um baulich abgeschlossene, selbständige Teile des Grundstücks handelt. 

Beispiel

Der Unternehmer V erwirbt im Oktober 2012 ein bebautes Grundstück und vermietet es ab diesem Zeitpunkt an einen Arzt. Letzterer verwendet das Grundstück größtenteils für steuerfreie Umsätze. Nur einen Raum verwendet der Arzt ausschließlich für seine steuerpflichtige Tätigkeit als Gutachter. Der Raum ist kein baulich abgeschlossener, selbständiger Teil des Grundstücks iSd WEG.

Lösung

Die Vermietungsumsätze des V sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994). Die Frage der Option ist für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil gesondert zu prüfen. Da der ausschließlich für steuerpflichtige Tätigkeiten verwendete Raum im vorliegenden Fall nicht parifizierbar ist, ist eine Teiloption hinsichtlich dieses Raumes nicht möglich.

Wie sind die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen?

Gemäß § 6 Abs. 2 letzter UAbs. UStG 1994 idF 1. StabG 2012 hat die leistende Unternehmerin/der leistende Unternehmer (Vermieter) die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen. Mangels näherer gesetzlicher Vorgaben ist der Nachweis an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung der Mieterin/des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben. Ständig wiederholte Bestätigungen der Mieterin/des Mieters über die Verwendung des Grundstücks oder des Grundstücksteils sind danach nicht erforderlich, solange bei der Mieterin/beim Mieter keine Änderungen bei der Verwendung des Grundstücks eintreten. Da der Vermieter nicht zur Steuerpflicht optieren darf, wenn der Mieter den Mietgegenstand nicht nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, kann es sinnvoll sein, dass der Vermieter den Mieter vertraglich verpflichtet, jede Verwendungsänderung dem Vermieter unverzüglich bekannt zu geben.

Anwendungsfälle des § 12 Abs. 10 dritter und vierter UAbs. UStG 1994 idF 1. StabG 2012

Wann ist der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) anzuwenden?

Gemäß § 28 Abs. 38 Z 2 UStG 1994 idF 1. StabG 2012 ist der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) auf Berichtigungen von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, die Grundstücke betreffen, deren erstmalige Nutzung im Anlagevermögen durch die Unternehmerin/den Unternehmer nach dem 31. März 2012 erfolgte. Bei der Vermietung für Wohnzwecke ist zusätzliche Voraussetzung für die Anwendung der Neuregelung, dass der Vertrag über die Vermietung (Nutzungsüberlassung) nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde.

Die Anschaffung/Herstellung oder bloße Verwendungsmöglichkeit zählen noch nicht als Verwendung im Anlagevermögen. Abzustellen ist vielmehr auf die tatsächliche Inbetriebnahme oder Nutzung im Zusammenhang mit den fraglichen Umsätzen. 

Beispiel

Ein Unternehmer erwirbt Ende 2011 ein leerstehendes Einfamilienhaus um es zu vermieten. Ein Mietvertrag wird erst im Juni 2012 geschlossen und das Mietverhältnis beginnt im Juli 2012. 

Lösung

Da sowohl die erstmalige Grundstücksverwendung im Anlagevermögen, als auch der Mietvertragsabschluss nach dem 31. März 2012 erfolgen, ist der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) anzuwenden.