Bemessungsgrundlage

Welche Bemessungsgrundlage ist für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen?

Grundstückswert-Rechner

Hier kommen Sie zum Grundstückswertrechner zur Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Pauschalwertmodell gemäß § 4 Abs 1 GrEStG iVm § 2 GrWV.

Gegenleistung

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich von der Gegenleistung bemessen. In bestimmten Fällen ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der sogenannte Grundstückswert oder der Einheitswert heranzuziehen.

Wann ist der Grundstückswert oder der Einheitswert als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer heranzuziehen?

Grundstückswert

Bei folgenden Erwerbsvorgängen von Grundstücken des Grundvermögens (nicht land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) ist der Grundstückswert immer als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Beurteilung, ob es sich um ein Grundstück des Grundvermögens handelt, richtet sich nach dem Bewertungsgesetz:

  • bei unentgeltlichem Erwerb bzw beim unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs
  • bei Erwerben von Todes wegen (zB Erbe)
  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG
    Dazu zählen Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers.
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG
  • wenn eine Gegenleistung vorhanden, aber nicht ermittelbar ist

Einheitswert

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG
  • bei Erwerben von Todes wegen (Erbe) im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG
    Dazu zählen Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers.
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG

Es ist der einfache Einheitswert anzusetzen, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde. Haben sich die Verhältnisse zwischen dem letzten Feststellungszeitpunkt und dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbes geändert, dass nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes die Voraussetzungen für eine Wert- oder Artfortschreibung oder spätestens durch den Erwerbsvorgang die Voraussetzungen für eine Nachfeststellung gegeben sind, ist für den Zeitpunkt des Grundstückserwerbes ein besonderer Einheitswert zu ermitteln.

 

Was zählt zur Gegenleistung?

Zur Gegenleistung zählt alles, was der Erwerber des Grundstückes (oder ein anderer für ihn) dem Veräußerer (oder einem Dritten) zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten.

Die Gegenleistung ist beispielsweise

  • beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen
    • Beispiel
      Für übernommene sonstige Leistungen: Der Käufer verpflichtet sich zur Übernahme einer Darlehensschuld.
      Für vorbehaltene Nutzungen des Verkäufers: Der Verkäufer behält sich am Grundstück ein Wohnungsrecht oder ein Fruchtgenussrecht vor. 
  • beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistbot einschließlich der vom Ersteher nach den Versteigerungsbedingungen neben dem Meistbot zu übernehmenden Belastungen der Liegenschaft 
  • bei der Abtretung des Übereignungsanspruches die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet einschließlich der Leistungen, zu denen sich der Übernehmer gegenüber dem Abtretenden verpflichtet 
  • bei der Enteignung die Enteignungsentschädigung

Der Gegenleistung sind hinzuzurechen

  • Leistungen, die der Erwerber anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstücks verzichten
    • Beispiel
      Für den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht verspricht der Erwerber des Grundstückes dem Vorkaufsberechtigten ein bestimmtes Entgelt zu zahlen.
  • Leistungen, die ein anderer als der Erwerber dem Verkäufer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Verkäufer dem Erwerber das Grundstück überlässt.
    • Beispiel
      Damit der Verkäufer das Grundstück an einen bestimmten Erwerber veräußert, verspricht ein Bauunternehmer (zB in Erwartung eines Bauauftrages durch diesen Erwerber) dem Veräußerer eine bestimmte Leistung.

Wird für den Grundstücksumsatz die Bezahlung der Umsatzsteuer vereinbart, ist auch die Umsatzsteuer der Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen.

Die für den Grundstückserwerb zu entrichtende Grunderwerbsteuer wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch abgezogen.

Gibt es eine Besonderheit/Begünstigung beim Erwerb im Familienverband

Bei Erwerben im Familienverband (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG) ist nie die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage, sondern entweder der Grundstückswert (beim Erwerb von Grundvermögen) oder der Einheitswert (bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken). Dazu zählen Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers.

Was ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert ist ab 1. Jänner 2016 die Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Der Grundstückswert kann auf zwei Arten ermittelt werden:

  • Pauschalwertmodell
  • Geeigneter Immobilienpreisspiegel

Außerdem kann der geringere gemeine Wert eines Grundstückes nachgewiesen werden.

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.

Was ist das Pauschalwertmodell?

Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Folgende Formel stellt dies dar:

Grundwert
(Grundfläche * 3fachem Bodenwert/m² * Hochrechnungsfaktor)
+
Gebäudewert
(Nutzfläche bzw Bruttogrundrissfläche * Baukostenfaktor * Abschlag für Alter und Art des Gebäudes)

Was sind die einzelnen Faktoren genau und woher bekomme ich sie?

Grundfläche: Die Fläche des gesamten Grundstückes, welches übertragen werden soll. Sie kann zB dem Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid entnommen werden. Wird nur ein Teil eines Grundstückes übertragen, ist die Grundfläche dementsprechend zu aliquotieren.

Bodenwert: Der ungekürzte durchschnittliche Bodenwert pro m² eines Grundstückes, der im Rahmen der Ermittlung des Einheitswertes zu Grunde gelegt wurde. Die Kürzung für die Bebauung (25%) ist nicht vorzunehmen. Auch die pauschalen Erhöhungen (zuletzt 1. Jänner 1983 um 35%) sind nicht anzusetzen.

Dieser Wert kann durch die Partei selbst oder den Parteienvertreter (Rechtsanwalt/Notar/Wirtschaftstreuhänder) elektronisch über FinanzOnline beim zuständigen Lagefinanzamt angefragt werden.

Information des BMF zu Anfragen um Bekanntgabe des Bodenwertes

Hochrechnungsfaktor: In der Anlage zur Grundstückswertverordnung wird ein Hochrechnungsfaktor pro Gemeinde bzw für die fünf größten österreichischen Städte pro Bezirk (Wien, Graz) oder pro Stadtteil (Linz, Salzburg, Innsbruck) bekanntgegeben. Es ist der Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Lagegemeinde des Grundstückes in die Formel einzusetzen.

Nutzfläche: Die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes, abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrüche und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Die Fläche des Kellers ist im Ausmaß von 35% anzusetzen, es sei denn, es liegt nachweislich ein geringeres Ausmaß der Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke vor. Ob eine Eignung für Wohn-  oder Geschäftszwecke besteht, ist weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der Räume - auch unter Beachtung der einschlägigen Rechtsvorschriften - zu beurteilen. Die Fläche einer Garage oder eines Kraftfahrzeugabstellplatzes ist ebenfalls im Ausmaß von 35% anzusetzen; ein Nachweis eines geringeren Nutzungausmaßes ist nicht möglich.

Bruttogrundrissfläche: Ist die Nutzfläche nicht bekannt, kann stattdessen die Bruttogrundrissfläche, um einen pauschalen Abschlag von 30% vermindert, zur Berechnung des Wertes des Gebäudes herangezogen werden.

Für die Ermittlung der Bruttogrundrissfläche eines Gebäudes ist die Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen zu bilden. Die Grundrissfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzungslinien der Außenwände eines Geschoßes. Ein unausgebauter Dachboden stellt keine Grundrissebene dar.

Nicht zu erfassen sind außerdem:

  • nicht überdeckte Bereiche (insbesondere Balkone)
  • konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen
  • Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen, nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume

Kellergeschosse sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Bruttogrundfläche einzubeziehen. Soweit die Bodenfläche einer Garage Teil einer Grundrissebene ist, ist sie bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche ebenfalls nur mit der Hälfte anzusetzen. Soweit die Bodenfläche einer Garage nicht Teil einer Grundrissebene ist, ist sie zur Hälfte der Bruttogrundrissfläche hinzuzurechnen.

Die so errechnete gesamte Bruttogrundrissfläche ist um 30% zu kürzen.

Baukostenfaktor: Pro Bundesland wird in der Grundstückswertverordnung ein Baukostenfaktor vorgegeben. Außerdem gibt es unterschiedliche Ansätze des Baukostenfaktors, je nach Alter und Art des Gebäudes.

Bundesland Baukostenfaktor
je Quadratmeter
Wien 1.470 Euro
Niederösterreich 1.310 Euro
Burgenland 1.270 Euro
Oberösterreich 1.370 Euro
Salzburg 1.550 Euro
Tirol 1.370 Euro
Vorarlberg 1.670 Euro
Steiermark 1.310 Euro
Kärnten 1.300 Euro

Ansatz für das Alter des Gebäudes: Je nach Alter des Gebäudes ist der Baukostenfaktor in einem unterschiedlich hohen Ausmaß anzusetzen:

Alter Ansatz
0 - 20 Jahre, umfassende Sanierung 100%
Teilsanierung 80%
20 - 40 Jahre 65%
älter als 40 Jahre 30%

(Für einfachste Gebäude ist die Anzahl der Jahre zu halbieren, eine allfällige Sanierung ist unbeachtlich.)

Sanierung: Eine umfassende Sanierung liegt vor, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens vier der folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden. Eine Teilsanierung liegt vor, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens zwei der folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden:

  • Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern
  • Austausch von mindestens 75% der Fenster

Wird nur ein Teil eines Gebäudes saniert und können die Sanierungsmaßnahmen diesem Gebäudeteil zugeordnet werden (zB Anbau, Dachbodenausbau oder Sanierung einer Eigentumswohnung), ist der Baukostenfaktor je nach der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudeteiles anzuwenden.

Kann keine Zuordnung vorgenommen werden, liegt eine Teilsanierung vor, wenn mindestens zwei Maßnahmen bei mehr als der Hälfte des Gebäudes umgesetzt wurden.

Abschlag für Art des Gebäudes: Je nach Art des Gebäudes ist der Baukostenfaktor wie folgt anzusetzen:

Art des Gebäudes Ansatz
bei Wohnzwecken dienenden Gebäuden, soweit für diese kein Richtwert- oder Kategoriemietzins gemäß § 16 des Mietrechtsgesetzes, BGBl Nr 520/1981 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl I Nr 100/2014 gilt 100%
bei Fabriksgebäuden, Werkstättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes sind 60%
bei einfachsten Gebäuden (zB Glashäuser, Kalthallen, Gerätehäuser oder nicht ganzjährig bewohnbare Schrebergartenhäuser) sowie bei behelfsmäßiger Bauweise 25%
bei allen anderen Gebäuden 71,25%
 

Wie wurden die Hochrechnungsfaktoren ermittelt?

Mit der Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973 wurde für jedes Grundstück des Grundvermögens in Österreich ein individueller Bodenwert ermittelt; dabei wurde auch die individuelle Lage eines Grundstückes innerhalb einer Gemeinde (zB Lage an einem See oder an einer Autobahn) berücksichtigt. Für die Ermittlung der Hochrechnungsfaktoren wurden die durchschnittlichen Bodenwerte pro m² unbebauten Grund pro Gemeinde den durchschnittlichen Verkehrswerten pro m² unbebauten Grund pro Gemeinde gegenübergestellt. Die heutigen Verkehrswerte wurden aus Werten der Kaufpreissammlung der Finanzverwaltung sowie verschiedenen frei verfügbaren Werten errechnet. Im Pauschalwertmodell wird durch die Multiplikation des individuellen Bodenwertes mit dem Hochrechnungsfaktor der aktuelle Wert eines Grundstückes ermittelt. Durch die Hochrechnung des Bodenwertes wird gewährleistet, dass die darin berücksichtigte individuelle Grundstückslage auf den hochgerechneten Wert durchschlägt.

Folgendes muss dabei beachtet werden: Der Hochrechnungsfaktor hat – für sich allein genommen – keine Aussagekraft über die genaue Wertentwicklung der Verkehrswerte einer Gemeinde bzw eines Stadtteiles, sondern stellt das Verhältnis zu den durchschnittlichen Bodenwerten zum 1. Jänner 1973 dar. Wenn etwa Nachbargemeinden aktuell einen annähernd gleichen durchschnittlichen Verkehrswert aufweisen, jedoch unterschiedlich hohe Hochrechnungsfaktoren haben, dann liegt dies daran, dass die durchschnittlichen Wertansätze zum 1. Jänner 1973 höher bzw geringer waren. So lässt sich auch erklären, dass Innenstadtlagen regelmäßig niedrigere Hochrechnungsfaktoren haben als die in den letzten 40 Jahren stärker an Interesse gewonnen Randbereiche von Städten („Speckgürtel“).

Was ist der geeignete Immobilienspiegel?

Die Verordnung legt den geeigneten Immobilienpreisspiegel fest, der für die Ermittlung des Grundstückswertes heranzuziehen ist. Für Erwerbsvorgänge in den folgenden Zeiträumen kann jeweils ausschließlich der genannte Immobilienpreisspiegel herangezogen werden:

  • 1. Jänner 2016 – 31. Dezember 2016: Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband für Immobilien- und Vermögenstreuhänder (Dieser kann beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich bestellt werden.)
  • Ab 1. Jänner 2017: Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria

Für den anzuwendenden Immobilienpreisspiegel ist auf das Entstehen der Steuerschuld des Erwerbsvorganges abzustellen.

Der Wert des Grundstückes ist nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75% vorzunehmen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden.

Hinweis: Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich bzw die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.

Wie weise ich den geringeren gemeinen Wert eines Grundstückes nach?

Der gemeine Wert eines Grundstückes kann auf verschiedene Art und Weise nachgewiesen werden. Beispielsweise durch:

  • Schätzungsgutachten
  • Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf
  • Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften
  • Wurde ein Hypothekarkredit aufgenommen, kann der dem Kredit zugrunde gelegte Wert laut Bankenschätzung herangezogen werden

Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten iSd Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Welchen dieser drei Werte muss ich nehmen?

Grundsätzlich kann jede der drei Methoden (Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel, nachgewiesener geringerer gemeiner Wert) für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Es besteht sohin Wahlfreiheit.